0
6102
Na jednej Wspólnocie mamy problem z odpadającymi płytkami/cokołami z balkonów. Płytki/cokoły odpadają z uwagi na niewłaściwe podłoże wykonane przez dewelopera (kruszy się). Rękojmia minęła i nie zostało to zgłoszone w czasie jej obowiązywania. Pisaliśmy ogłoszenia, żeby właściciele lokali zdemontowali odpadające płytki we własnym zakresie, jednak nie każdy to zrobił, a odpadające płytki stanowią niebezpieczeństwo dla przechodzących pod balkonami osób. Wspólnota nie dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi, żeby z dnia na dzień podjąć decyzję o dokonaniu naprawy podłoża. Co powinniśmy w tej sytuacji zrobić? Czy możemy zobowiązać właścicieli lokali, żeby na podstawie otrzymanego pisma zobowiązać ich do zdemontowania odpadających płytek i w przypadku braku reakcji z ich strony w przypadku wypadku to oni przejmują odpowiedzialność? Czy to może Zarząd powinien zlecić firmie demontaż odpadających płytek?
Co radzi ekspert?
REKLAMA
Mając na uwadze, że art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), stanowiący, iż: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są tylko te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, w orzecznictwie wyjaśnia się, że pojęciu „użytku” na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 UWL nadać należy szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.
Jak podkreślił to przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r. (III CZP 65/03), w skład nieruchomości wspólnej mogą zatem wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Odnośnie tarasów lub balkonów, w orzecznictwie – zwłaszcza sądowo-administracyjnym – zgodnie wyjaśnia się zaś, iż prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony (jeżeli w ogóle w umowie nabycia lokalu taras/balkon ten został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem), a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie zaś służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Uznaje się bowiem, iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 UWL - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (vide: wyr. SA w Krakowie z dnia 20.4.2017 r., I ACa 1638/16).
Zwraca się zatem uwagę na dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą wręcz być traktowane jak części wspólne budynku (vide: wyr. SA w Krakowie z 6.9.2016 r., I ACa 598/16). Tytułem przykładu, w sytuacji, gdy tarasy stanowią jednocześnie stropodach, to płyta podłogowa (stropowa) stanowi element konstrukcyjny budynku służący do ogólnego użytku (vide: wyr. SA w Warszawie z dnia 27.7.2017 r., I ACa 739/16; wyr. NSA z dnia 16.5.2018 r., II OSK 1556/16; wyr. NSA z dnia 7.3.2018 r., II OSK 1193/16; wyr. NSA z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15). Przyjmuje się bowiem zgodnie, iż podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy zaś wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi wspólnota. Odnosi się to także do tarasów (vide: wyr. SA w Katowicach z dnia 13.8.2013 r., I ACa 484/13).
O tym zatem, kto ponosi odpowiedzialność za ewentualny demontaż uszkodzonych płytek balkonowych przesądza okoliczność, w którym miejscu płytki te zostały zamontowane. Jeżeli w przestrzeni wewnętrznej balkonów, która służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, przyjmuje się – co do zasady – iż odpowiedzialność za ich należyty stan ponosi właściciel lokalu, gdyż elementy te nie stanowią części wspólnej. Jednakże – jak zwrócił na to uwagę NSA w wyr. z 15.02.2022 r. (II OSK 724/21), kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu, status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku.
Tak też przykładowo, w analogicznej sprawie WSA w Warszawie w wyr. z 11.12.2018 r. (VII SA/Wa 927/18) wskazał jednakże, iż budzący wątpliwości zły stan techniczny balkonów, który zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia stanowi podstawę do nakazania wspólnocie usunięcia w zakreślonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego. WSA przyznał przy tym rację organom nadzoru budowlanego, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku, winien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.; dalej: PB), ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Stwierdzone bowiem w rozpoznawanej przez sąd administracyjny sprawie odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone były na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali służącej do ich wyłącznego użytku - powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Trudno bowiem uznać, aby odspojone i odparzone płytki zlokalizowane na zewnętrznej stronie płyty balkonowej budynku wchodziły w skład wierzchnich warstw wykończeniowych balkonu, za których stan odpowiada wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy balkon. W orzecznictwie NSA przyjmuje się bowiem jednolicie, że warstwy zabezpieczające, izolacyjne należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko balkonu ale również lokalu znajdującego się pod stropodachem. Prace nakazane decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 PB dotyczyły zatem elewacji zewnętrznej całego budynku gdyż odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodowały oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływały one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokali mieszkalnych do których przynależały balkony. WSA wyjaśnił przy tym, iż ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali, do których przynależą balkony powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
