0
4593
Duża Wspólnota Mieszkaniowa, pod głosowanie została poddana uchwała na wniosek jednego z właścicieli - uchwała ta została zebrana w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z art. 23.ust. 3 ustawy o własności lokali "o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie". W związku z powyższym w jakiej formie powinny zostać powiadomieni właściciele o jej treści (czy mailowo, czy roznosząc powiadomienia po lokalach z potwierdzeniem przez właściciela jego odbioru)? Co w przypadku właścicieli, którzy nie zamieszkują tej nieruchomości i nie wskazali innego adresu do korespondencji, jedynie adres mailowy?
Co radzi ekspert?
Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t,j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), przewiduje się trzy tryby głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej:
REKLAMA
- na zebraniu,
- w drodze indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali przez zarząd, oraz
- w sposób mieszany (częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów).
Zgodnie zaś z art. 23 ust. 3 UWL, o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jak wyjaśnia się to zaś na tle powyższego przepisu w doktrynie, ma on zastosowanie w odniesieniu jedynie do trybu obiegowego oraz trybu mieszanego oddawania głosów. W tym ostatnim przypadku zawiadomienie powinno zostać zaś skierowane także do właścicieli lokali, którzy byli obecni na zwołanym zebraniu i oddali swój głos w sprawie podjęcia uchwały. Osoby takie mają bowiem niewątpliwie interes w ustaleniu, czy procedowana na zebraniu uchwała ostatecznie uzyskała wymaganą większość głosów. Jeżeli dany lokal stanowi współwłasność, zawiadomienia należy dokonać zaś na rzecz każdego ze współwłaścicieli. Przepisy UWL nie przewidują jednocześnie zatem obowiązku zawiadamiania o treści uchwał podjętych z kolei na zebraniu właścicieli lokali (zarówno w odniesieniu do właścicieli obecnych na zebraniu, jak również w odniesieniu do właścicieli nieobecnych).
Jak wskazał to przy tym ustawodawca wprost w art. 23 ust. 3 UWL, zawiadomienia o treści uchwały dokonuje się „na piśmie”. Dla oceny spełnienia powyższej formy zastosowanie znajdują zatem przepisy ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej: „KC”), mimo, iż ustawodawca posłużył się w komentowanym przepisie zwrotem „na piśmie”, nie zaś „w formie pisemnej” - do której wprost odnosi się z kolei art. 78 KC. Wobec powyższego, wskazać należy w tym miejscu, iż dokument zawiadomienia powinien spełniać rygory zwykłej formy pisemnej, a zatem przede wszystkim zostać odręcznie podpisany. Stosownie bowiem do art. 78 §1 KC, do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Wątpliwości budzić może wobec tego kwestia ewentualnej dopuszczalności dokonywania zawiadomień również drogą elektroniczną. Należałoby uznać, że doręczanie zawiadomień o treści podjętych uchwał drogą elektroniczną jest co prawda dopuszczalne, jakkolwiek będzie ono skuteczne jedynie wówczas, gdy dokument zawiadomienia zostanie opatrzony podpisem elektronicznym członków zarządu, (lub zarządcy) weryfikowanym za pomocą kwalifikowanego certyfikatu. Wyłącznie bowiem w takiej sytuacji – zgodnie z art. 781 §2 KC – powyższą formę zawiadomienia będzie można uznać za równoważną formie pisemnej. Bez spełnienia powyższego wymogu nie ulega bowiem wątpliwości, że sama forma elektroniczna nie jest tożsama z formą powiadomienia na piśmie (vide: wyr. SA w Warszawie z dnia 18.11.2020 r., V ACa 279/19).
Nie ma również wątpliwości co do tego, że do skutecznego powiadomienia o treści uchwały nie wystarczy samo wywieszenie jej na tablicy ogłoszeń. Niezbędne jest bowiem jej doręczenie (indywidualnie) każdemu właścicielowi lokalu. Prawidłowe powiadomienie właściciela lokalu o podjętej uchwale jest zaś bardzo istotne, w szczególności dlatego, że decyduje ono o rozpoczęciu biegu sześciotygodniowego terminu na zaskarżenie takiej uchwały, przewidzianego w art. 25 ust. 1a UWL. W orzecznictwie wyjaśnia się wobec tego, iż w sytuacji zatem, gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej zostali powiadomieni o treści podjętej uchwały w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, poprzez wysłanie e-maila), to ze względu na brak dochowania wymaganej formy termin z art. 25 ust. 1a UWL nie rozpoczyna wobec nich biegu (vide: wyr. SA w Warszawie z dnia 18.11.2020 r., V ACa 279/19). Z przepisu art. 23 ust. 3 UWL ani z żadnego innego przepisu tej ustawy nie wynika natomiast rodzaj sankcji jaki należy zastosować w przypadku braku dochowania formy pisemnej powiadomienia właściciela lokalu o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów czy też w trybie mieszanym.
Co do właścicieli, którzy nie wskazali innego adresu do korespondencji, niż adres lokalu znajdującego się w budynku wspólnoty, zawiadomienie na piśmie winno nastąpić (wobec braku danych o innym adresie) na adres tegoż lokalu.
