Wyłączne korzystanie z terenu zielonego Wspólnoty

Co radzi ekspert?

Wspólnota mieszkaniowa, a w zasadzie właściciele lokali mogą zarówno zmienić przeznaczenie określonych części nieruchomości wspólnej np. tworząc parking czy plac zabaw, jak też mogą wynająć czy wydzierżawić część nieruchomości wspólnej określonej osobie. Mogą też dokonać podziału nieruchomości wspólnej do korzystania między poszczególnych właścicieli. Na przykład tworząc ogródki przylegające do lokali na parterze, działki pod wiaty garażowe, miejsca postojowe na parkingu dla poszczególnych właścicieli, czy też ogródki warzywne dla właścicieli lokali w budynku. W jaki sposób i w jakim celu właściciele dokonają podziału do korzystania zależy tylko od wielkości działki, własnych potrzeb i porozumienia między nimi. Bez wątpienia taka decyzja jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga uchwały właścicieli lokali. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów związanych z lokalami. Zatem dany pomysł możliwy jest do wprowadzenia tylko, gdy zyska poparcie takiej większości właścicieli, a żaden z pozostałych właścicieli nie zaskarży uchwały do sądu, a gdy to zrobi sąd mimo to utrzyma uchwałę w mocy. Należy pamiętać, że tak jak wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w danej sprawie, tak samo może potem podjąć uchwałę zmieniającą ten podział do korzystania. Zatem taki podział może nie być trwałym rozwiązaniem. Taką trwałość można uzyskać w zasadzie tylko odkupując od wspólnoty mieszkaniowej część nieruchomości o ile wspólnota mieszkaniowa dysponuje faktycznie terenem większym niż niezbędny, o ile podział geodezyjny jest możliwy i o ile wspólnota mieszkaniowa czyli właściciele lokali zdecyduje się na sprzedaż i ustali z nabywcą warunki w tym cenę sprzedaży.

Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej daje art.5 ust 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej wyglądać będzie następująco:

1. Podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenie działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art.22 ust 3 pkt 6 ustawy o własności lokali dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art.97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art.97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Jednak brak tej jednomyślności nie przekreśla sprawy. W braku bowiem takiej zgody zgodnie z art.199 kodeksu cywilnego współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość w przypadku braku jednomyślności ta większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie rozstrzygnięcia.
2. Zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza.
3. Sprzedaż wydzielonej działki. Na bazie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd, na podstawie wcześniej omawianej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej i wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela.