Najemca powinien zapłacić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części budynku wspólnoty

*  Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 5 marca 2020 r. (sygn. akt: IX C 709/19)

Nieruchomość gruntowa zabudowana jest współwłasnością właścicieli 10 wyodrębnionych lokali oraz Gminy M. G. i spółki akcyjnej. Właściciele 10 wyodrębnionych lokali i 2 lokali niewyodrębnionych tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Pozwany I.L. prowadzi działalność gospodarczą w budynku wspólnoty.

Pozwany jest od 12 września 1996 roku najemcą pomieszczeń użytkowych położonych na parterze i w piwnicy budynku, na podstawie umowy najmu, zmienionej późniejszymi aneksami.

Umowa najmu z 12 września 1996 roku została zawarta pomiędzy pozwanym a spółką akcyjną.

Zgodnie z tą umową, wynajmujący oddał pozwanemu w najem pomieszczenie użytkowe o łącznej powierzchni 139,83 m2 z przeznaczeniem na punkt usługowo-handlowy w branży fotograficzno-kserograficznej i papierniczej. Miesięczna stawka czynszu została ustalona za 82,53 m2 pomieszczenia na parterze budynku i 57,30 m2 pomieszczenia w piwnicy budynku. Po zakończeniu najmu lokalu, najemca jest zobowiązany uporządkować elewację, tj. usunąć znaki firmowe, szyld itp. i lokal zwrócić wynajmującemu w terminie przez niego wskazanym. Umowa najmu była pięciokrotnie aneksowana. Zmiany dotyczyły głównie wysokości czynszu najmu.

Przedmiot sporu

Na dwóch ścianach elewacji budynku wspólnoty umieszczony został szyld związany z działalnością gospodarczą pozwanego polegającą na prowadzeniu pod tym samym adresem sklepu. Treść szyldu w czasie trwania umowy najmu uległa zmianie.

Pozwany nie opłacał wspólnocie mieszkaniowej wynagrodzenia za korzystanie z elewacji budynku poprzez umieszczenie na niej szyldu. Pozwany nie ma zawartej ze spółką akcyjną umowy na reklamę zamontowaną na elewacji budynku.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej wezwał pozwanego do usunięcia tablicy reklamowej z części wspólnej budynku. Pozwany nie zrobił tego.

Pismem z 11 kwietnia 2019 roku wspólnota mieszkaniowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 24 300 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne zajmowanie przez pozwanego elewacji budynku na potrzeby szyldów reklamowych w okresie od 1 października 2012 roku do 31 marca 2019 roku. Pozwany nie zapłacił żądanej kwoty. Żądanie wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie od najemcy kwoty 11 700 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 20 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty. Przedmiotem pozwu jest roszczenie zgłoszone tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości na potrzeby szyldów reklamowych związanych z prowadzoną przez pozwanego działalnością gospodarczą w okresie od października 2012 roku do marca 2019 roku.

Pozwany podniósł zarzuty braku legitymacji czynnej i legitymacji biernej, a także istnienia dorozumianej umowy o podział elewacji do korzystania zezwalającej pozwanemu na zamieszczenie na niej szyldu informacyjnego. Pozwany wskazał także, że umieszczenie szyldu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu użytkowego nie spowodowało ograniczenia praw pozostałych współwłaścicieli, dlatego że pozwany jako użytkownik lokalu uczynił z fragmentu zewnętrznej ściany budynku użytek odpowiadający charakterowi lokalu.

Stanowisko sądu rejonowego

W niniejszej sprawie było bezsporne, że pozwany jest od 12 września 1996 roku najemcą lokalu położonego na parterze i w piwnicy budynku. Umowę najmu zawarł ze spółką akcyjną. Pozwany, który prowadzi pod adresem przedmiotowego lokalu działalność gospodarczą, w celu oznaczenia swojej działalności umieścił na dwóch ścianach elewacji budynku szyld reklamowy.

Zasadniczą kwestią sporną było istnienie legitymacji po stronie powodowej wspólnoty mieszkaniowej, która domagała się od pozwanego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z elewacji budynku, oraz legitymacji po stronie pozwanego jako najemcy lokalu, który, w swojej ocenie, nie posiada przedmiotowej elewacji w sposób samoistny i bezumowny, lecz w sposób zależny realizując prawo związane z własnością lokalu użytkowego, który najmuje.

W związku z powyższym w niniejszej sprawie zaistniała konieczność wydania wyroku wstępnego mającego przesądzić, czy roszczenie powoda jest uzasadnione co do samej zasady. Zgodnie z art. 318 § 1 k.c., sąd, uznając roszczenie za usprawiedliwione w zasadzie, może wydać wyrok wstępny tylko co do samej zasady, co do spornej zaś wysokości żądania – zarządzić bądź dalszą rozprawę, bądź jej odroczenie.

Zgodnie z art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Zgodnie z art. 224 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (§ 2 art. 224 k.c.).

WAŻNE! Od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.

Roszczenie właściciela przeciwko po..

Pozostało 60% treści. Zaloguj się, aby przeczytać całość:

NIE MAM KONTA

Dołącz do grona użytkowników portalu i uzyskaj dostęp do wszystkich jego treści. Portal zawiera między innymi:

  • filmy instruktażowe prowadzone przez inspektorów budowlanych, którzy krok po kroku omawiają postępowanie przy problemach technicznych w budynkach,
  • porady prawne - kompleksowe wyjaśnienie problemowych sytuacji przy zarządzaniu nieruchomościami z zakresu prawa, administrowania i finansów – uzupełnione przez powiązane orzecznictwo i niezbędną dokumentację,
  • dokumentacja zarządcy - dostęp do ogromnej bazy dokumentów.

Dodatkowo możliwość INDYWIDULANYCH KONSULTACJI EKSPERCKICH! Odpowiedź na Twoje pytanie udzielimy w ciągu 2-3 dni roboczych!

Uzyskaj dostęp

MAM KONTO

Zobacz także:

Kara upomnienia dla administratora za błąd w liczeniu głosów współwłaścicieli

Błąd powódki nie został spowodowany nieprawidłowym działaniem innych osób lub organizacją pracy przez pracodawcę, ale własnym działaniem powódki, która w sposób nie dość rzetelny i sumienny wykorzystała posiadane narzędzia do zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji wspólnoty, którą administrowała. W konsekwencji doprowadziło to do naruszenia interesu osób, na których rzecz wykonywała czynności zarządzania nieruchomością*.

Kara za parkowanie na osiedlu poza miejscem wyznaczonym

W marcu 2017 roku Sąd Rejonowy w Olsztynie (sygn. akt: IX W 427/17) rozstrzygał sprawę nietypową, bo związaną z nielegalnym parkowaniem, a tego rodzaju sprawy rzadko trafiają na wokandę. Sprawa dotyczyła kierowcy, który naruszył zakaz postoju w miejscu innym niż wyznaczone w strefie zamieszkania, to jest dopuścił się wykroczenia z art. 97 Kodeksu wykroczeń w związku z art. 49 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo o ruchu drogowym.

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp