Czynności zachowawcze a zarząd, możliwość działania

Przy czynności zwykłego zarządu konieczna jest zgoda co najmniej połowy współwłaścicieli. Czynności przekraczające zwykły zarząd muszą być realizowane jedynie za zgodą wszystkich właścicieli. Z kolei czynności zachowawcze mogą być realizowane w określonych sytuacjach i to samodzielnie przez każdego ze współwłaścicieli. Kwestia rozróżnienia i kwalifikacji poszczególnych rodzajów czynności była przedmiotem analizy Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 673/12).

W omawianej sprawie mniejszościowy współwłaściciel nieruchomości dochodził zaległego czynszu najmu za lokal użytkowy stanowiący nieruchomość wspólną. Powód w części okresu, którego dotyczyła zaległość, był zarządcą nieruchomości, lecz stan ten uległ zmianie i zarząd powierzono innej osobie. Spór między stronami sprowadzał się do kwestii uprawnienia powoda, mniejszościowego współwłaściciela i byłego zarządcy, do dochodzenia całego należnego czynszu najmu.

Sąd okręgowy uznał, że skoro powód, wnosząc pozew, nie był już zarządcą, to nie może dochodzić całej należności. W ramach czynności zachowawczych działać może bowiem jedynie współwłaściciel będący zarządcą. Zasądzono zatem jedynie 1/225 należności, tj. część dochodzonego roszczenia odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Następnie sąd apelacyjny oddalił apelację i przedstawił bardziej rozbudowaną argumentację, choć zbieżną z poglądem sądu okręgowego. Dochodzenie należności z tytułu czynszu stanowi czynność zachowawczą będącą jednocześnie czynnością zwykłego zarządu, a więc w ocenie sądu mniejszościowy współwłaściciel może dochodzić czynszu samodzielnie jedynie za zgodą większości współwłaścicieli. Ewentualnie mógłby uczynić to samodzielnie, gdyby sprawował zarząd nieruchomością lub dysponował „milczącą aprobatą” pozostałych współwłaścicieli.

Z tym wyrokiem nie zgodził się Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną, uchylił go i przekazał do ponownego rozpatrzenia. Istotnym elementem rozstrzygnięcia jest pojęcie zarządu nieruchomością i pojęcie czynności zachowawczych. Sąd wskazał, że poprzez zarząd nieruchomością należy rozumieć...