Konsekwencje niezapewnienia udziału w głosowaniu wszystkich właścicieli

Uchwała SN była wynikiem zadanego Sądowi Najwyższemu pytania przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który prosił o rozstrzygnięcie: „Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażające zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu narusza przepisy ustawy o własności lokali w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?”.

Stan faktyczny

Pytanie powstało na kanwie sprawy, w której powód domagał się uchylenia uchwał właścicieli lokali podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd Okręgowy, rozpoznając sprawę w pierwszej instancji, uwzględnił powództwo. W toku postępowania ustalił, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku, w którym znajdowało się kilkanaście lokali mieszkalnych oraz trzy lokale o innym przeznaczeniu. W większości lokali prowadzony był najem okazjonalny lub krótkoterminowy, a lokale niemieszkalne przeznaczone były na działalność gastronomiczną. Jak w wielu wspólnotach, również w przedmiotowej, wielu właścicieli zamieszkuje w innym miejscu, o czym świadczy przeznaczenie lokali na najem. Tym samym bezpośredni kontakt z właścicielami jest utrudniony.

UWAGA! Wspólnota jest organizacją właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości i jej funkcjonowanie wymaga współdziałania. Współdziałanie jest nie tylko obowiązkiem, ale i prawem każdego z członków wspólnoty.

Znalazło to swoje odzwierciedlenie w statucie, który przewidywał, że uchwałę można podjąć w trybie indywidualnego zbierania głosów, gdy na zebraniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości, a z analizy wynika, że taka większość możliwa jest jeszcze do uzyskania. Zarząd zobowiązany był zawiadomić każdego z właścicieli o zebraniu, na piśmie, na co najmniej 7 dni przed terminem zebrania, podając termin, miejsce i porządek obrad. Jednocześnie z zawiadomieniem zarząd miał przesyłać projekty uchwał. W końcu również statut dopuszczał zasady mailowego głosowania nad uchwałami.

W odniesieniu do konkretnych zaskarżonych uchwał zarząd przygotował projekty i uzyskał upoważnienie do zbierania głosów pod tym uchwałami. Członek zarządu telefonował do niektórych właścicieli, a następnie przesyłał im mailem projekty uchwał wraz z kartą do głosowania i prośbą o jej wypełnienie. Korespondencja mailowa nie została jednak skierowana do wszystkich właścicieli. Powód nie odebrał telefonu, ale przypuszczał, że członek zarządu dzwonił do niego w sprawie uchwał, które – jak się później okazało – otrzymał drogą mailową wraz z kartą do głosowania i prośbą o oddanie głosu. Powód nie zapoznał się jednak z treścią wiadomości. Jak ustalono w sprawie, procedura zbierania głosów trwa około 10 dni, a po uzyskaniu ok. 59% głosów za – została zakończona. Wszyscy głosujący opowiedzieli się za przyjęciem uchwał, które wyrażały zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w pełnym zakresie w dwóch lokalach niemieszkalnych znajdujących się w budynku. Powód otrzymawszy informację o podjęciu uchwał – zdecydował się je zaskarżyć.

Decyzja Sądu Okręgowego

Sąd okręgowy uznał, że tego rodzaju uchwały należą do czynności przekraczających zwykły zarząd i uznał, że doszło do naruszenia procedury podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały nie zostały bowiem poddane pod głosowanie wszystkich uprawnionych, a jedynie tych właścicieli, którzy oddaliby głos za. Sąd zarzucił, że zadbał o to  członek zarządu, a wręcz intencją pewnego grona właścicieli pozostawało przyspieszenie sprawy, aby zabezpieczyć interes ekonomiczny dwóch właścicieli lokali o innym przeznaczeniu.

WAŻNE! Podkreśla się również, iż uchwała podjęta jest z chwilą złożenia głosu, który powoduje uzyskanie większości, a zarząd w takiej sytuacji nie musi już kontynuować zbierania głosów.

Rozpoznając apelację, sąd powziął opisaną powyżej wątpliwość. Co ciekawe – do sprawy włączył się również Rzecznik Praw Obywatelskich, który wnioskował, aby sąd przyjął uchwałę, że zgodnie z prawem niezapewnienie udziału wszystkim właścicielom może stanowić podstawę uchylenie uchwały, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Zdanie Sądu Najwyższego

Przystępując do rozważań, Sąd Najwyższy wskazał, że zaprezentowany problem ma istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Odwołując się do doświadcze..

Pozostało 60% treści. Zaloguj się, aby przeczytać całość:

NIE MAM KONTA

Dołącz do grona użytkowników portalu i uzyskaj dostęp do wszystkich jego treści. Portal zawiera między innymi:

  • filmy instruktażowe prowadzone przez inspektorów budowlanych, którzy krok po kroku omawiają postępowanie przy problemach technicznych w budynkach,
  • porady prawne - kompleksowe wyjaśnienie problemowych sytuacji przy zarządzaniu nieruchomościami z zakresu prawa, administrowania i finansów – uzupełnione przez powiązane orzecznictwo i niezbędną dokumentację,
  • dokumentacja zarządcy - dostęp do ogromnej bazy dokumentów.

Dodatkowo możliwość INDYWIDULANYCH KONSULTACJI EKSPERCKICH! Odpowiedź na Twoje pytanie udzielimy w ciągu 2-3 dni roboczych!

Uzyskaj dostęp

MAM KONTO

Autorzy

Zobacz także:

Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wówczas, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia – wynika z uchwały siedmioosobowego składu Sądu Najwyższego.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej – czyli jaki?

Przy ustanawianiu służebności sąd kieruje się przesłanką odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, której nie można utożsamiać z łatwiejszym dostępem – wynika z postanowienia Sądu Najwyższego.

Zasiedzenie służebności gruntowej

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wówczas, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia oraz gdy wykonanie trwałego i widocznego urządzenia nastąpiło przez użytkownika, a nie jej właściciela – wynika z uchwały siedmioosobowego składu Sądu Najwyższego.

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp