Bezumowne korzystanie z terenu

Mieszkańcy w dobrej wierze wchodzili do budynku, przechodząc po działce gminnej. Sprawa dotyczy działek na podwórku otoczonym przez inne budynki, tak więc dojście do tych działek w podwórku możliwe jest jedynie przez przełączkę pod budynkiem wspólnoty. Ponieważ gmina nie chce finansować napraw podwórka, jego nawierzchni, utrzymywać go w czystości, pielęgnować zieleni, właściciele postanowili uchwałą wydzierżawić te działki. Jednak w tym momencie gmina zażądała opłat za bezumowne korzystanie z terenów od początku, twierdząc, że wspólnota jest posiadaczem samoistnym. Pragnę dodać, że ze spornych działek korzystają też najemcy lokalu w innym budynku, do którego zaplecza dojeżdżają samochodami. Czy termin przedawnienia w tym zakresie wynosi 10 lat i czy w ogóle możemy tu mówić o posiadaczu samoistnym? Pozdrawiam Anna Szura

Bezumowne korzystanie

Jeżeli ktoś włada nieruchomością bez tytułu prawnego, np. bez umowy dzierżawy podpisanej z właścicielem, mamy wówczas do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy. Osoba dopuszczająca do takiej sytuacji, czyli zajmująca czyjąś nieruchomość bez porozumienia z właścicielem, musi sobie zdawać sprawę, że za bezumowne korzystanie z rzeczy właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Warto jednak pamiętać, że roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia od osoby, która zajęła jego nieruchomość bez porozumienia z nim, ustala się na poziomie czynszu, który by mu rzeczywiście przypadł z tytułu najmu lub dzierżawy tej nieruchomości (czynsz wolnorynkowy). Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2005 roku (sygn. akt II CK 61/05). Podstawą obliczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel, zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia – wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 roku (sygn. akt I CSK 312/09), „wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna być ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy (pożytki cywilne), jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy”. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 września 2011 roku przesądził z kolei, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może przekraczać jej wartości, a o metodzie liczenia rekompensaty decyduje zakres ograniczenia własności nieruchomości (sygn. akt IV CSK 84/11). Sąd podkreślił, że metoda czynszowa jest stosowana wtedy, gdy właściciel w ogóle nie może korzystać z zajętej nieruchomości. Jeżeli bezumowne korzystanie jedynie ogranicza własność, musi być użyta metoda uwzględniająca zakres naruszenia. Ocena sytuacji zawsze będzie należała do sądu, który oceni, czy wysokość żądanego w pozwie roszczenia jest uzasadniona, i ewentualnie dokona jej przeszacowania. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określane jest jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może być jednak dochodzone na przyszłość. Termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, a zatem jeżeli bezumowne korzystanie trwa dłużej, uzyskamy wynagrodzenie tylko za ostatnie 10 lat. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 295/12), jeżeli wspólnota mieszkaniowa korzysta z terenu miasta bez umowy, zapłaci wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nawet wówczas, gdy wspólnota wykorzystuje teren zgodnie z przeznaczeniem i nawet jeżeli jej działania nie pozbawiły miasta zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią nieruchomości, a tylko ograniczyły jej uprawnienia właścicielskie. W przedmiotowej sprawie chodziło o teren będący własnością miasta, którym administrował Zarząd Terenów Publicznych, a który to teren w planie sytuacyjnym został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna – droga pożarowa do budynku wspólnoty, która korzystała z niego bez zawarcia umowy z miastem i bez wynagrodzenia. Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne oznaczenia były uzgadniane i lokalizowane przez inwestora budynku. Wspólnota wykorzystywała sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygrodziła go na własne potrzeby i ograniczyła wjazd innych pojazdów (szlaban). Jak jednak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I ACa 293/14), okoliczność, że niektóre osoby zamieszkujące w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową korzystają z chodnika usytuowanego na sąsiednim gruncie, nie dają podstaw do uznania, że wspólnota jest samoistnym posiadaczem tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda. Z nieruchomości powoda korzystają także inne osoby. Powód nie wykazał, aby nieruchomość powoda w części zajętej przez chodnik była w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzenia powoda, jakoby udowodnił, że z chodnika usytuowanego na jego nieruchomości korzystali wszyscy członkowie wspólnoty, są gołosłowne. Wspólnota nie odpowiada za zobowiązania poszczególnych jej członków korzystających z cudzej nieruchomości. W judykaturze przyjmuje się, że za zarząd rzeczą wspólną członków wspólnoty może uznawać także działania dotyczące cudzego terenu w celu polepszenia sytuacji członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt VI ACa 530/103). Sytuacja tego rodzaju nie zachodzi w niniejszej sprawie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie dążył do przejęcia władztwa nad częścią nierucho...