Bezumowne korzystanie z terenu

Mieszkańcy w dobrej wierze wchodzili do budynku, przechodząc po działce gminnej. Sprawa dotyczy działek na podwórku otoczonym przez inne budynki, tak więc dojście do tych działek w podwórku możliwe jest jedynie przez przełączkę pod budynkiem wspólnoty. Ponieważ gmina nie chce finansować napraw podwórka, jego nawierzchni, utrzymywać go w czystości, pielęgnować zieleni, właściciele postanowili uchwałą wydzierżawić te działki. Jednak w tym momencie gmina zażądała opłat za bezumowne korzystanie z terenów od początku, twierdząc, że wspólnota jest posiadaczem samoistnym. Pragnę dodać, że ze spornych działek korzystają też najemcy lokalu w innym budynku, do którego zaplecza dojeżdżają samochodami. Czy termin przedawnienia w tym zakresie wynosi 10 lat i czy w ogóle możemy tu mówić o posiadaczu samoistnym? Pozdrawiam Anna Szura

Bezumowne korzystanie

Jeżeli ktoś włada nieruchomością bez tytułu prawnego, np. bez umowy dzierżawy podpisanej z właścicielem, mamy wówczas do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy. Osoba dopuszczająca do takiej sytuacji, czyli zajmująca czyjąś nieruchomość bez porozumienia z właścicielem, musi sobie zdawać sprawę, że za bezumowne korzystanie z rzeczy właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Warto jednak pamiętać, że roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia od osoby, która zajęła jego nieruchomość bez porozumienia z nim, ustala się na poziomie czynszu, który by mu rzeczywiście przypadł z tytułu najmu lub dzierżawy tej nieruchomości (czynsz wolnorynkowy). Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2005 roku (sygn. akt II CK 61/05). Podstawą obliczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel, zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia – wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 roku (sygn. akt I CSK 312/09), „wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna być ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy (pożytki cywilne), jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy”. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 września 2011 roku przesądził z kolei, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może przekraczać jej wartości, a o metodzie liczenia rekompensaty decyduje zakres ograniczenia własności nieruchomości (sygn. akt IV CSK 84/11). Sąd podkreślił, że metoda czynszowa jest stosowana wtedy, gdy właściciel w ogóle nie może korzystać z zajętej nieruchomości. Jeżeli bezumowne korzystanie jedynie ogranicza własność, musi być użyta metoda uwzględniająca zakres naruszenia. Ocena sytuacji zawsze będzie należała do sądu, który oceni, czy wysokość żądanego w pozwie roszczenia jest uzasadniona, i ewentualnie dokona jej przeszacowania. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określane jest jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może być jednak dochodzone na przyszłość. Termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, a zatem jeżeli bezumowne korzystanie trwa dłużej, uzyskamy wynagrodzenie tylko za ostatnie 10 lat. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 295/12), jeżeli wspólnota mieszkaniowa korzysta z terenu miasta bez umowy, zapłaci wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nawet wówczas, gdy wspólnota wykorzystuje teren zgodnie z przeznaczeniem i nawet jeżeli jej działania nie pozbawiły miasta zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią nieruchomości, a tylko ograniczyły jej uprawnienia właścicielskie. W przedmiotowej sprawie chodziło o teren będący własnością miasta, którym administrował Zarząd Terenów Publicznych, a który to teren w planie sytuacyjnym został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna – droga pożarowa do budynku wspólnoty, która korzystała z niego bez zawarcia umowy z miastem i bez wynagrodzenia. Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne oznaczenia były uzgadniane i lokalizowane przez inwestora budynku. Wspólnota wykorzystywała sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygrodziła go na własne potrzeby i ograniczyła wjazd innych pojazdów (szlaban). Jak jednak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I ACa 293/14), okoliczność, że niektóre osoby zamieszkujące w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową korzystają z chodnika usytuowanego na sąsiednim gruncie, nie dają podstaw do uznania, że wspólnota jest samoistnym posiadaczem tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda. Z nieruchomości powoda korzystają także inne osoby. Powód nie wykazał, aby nieruchomość powoda w części zajętej przez chodnik była w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzenia powoda, jakoby udowodnił, że z chodnika usytuowanego na jego nieruchomości korzystali wszyscy członkowie wspólnoty, są gołosłowne. Wspólnota nie odpowiada za zobowiązania poszczególnych jej członków korzystających z cudzej nieruchomości. W judykaturze przyjmuje się, że za zarząd rzeczą wspólną członków wspólnoty może uznawać także działania dotyczące cudzego terenu w celu polepszenia sytuacji członków wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt VI ACa 530/103). Sytuacja tego rodzaju nie zachodzi w niniejszej sprawie. Zarząd wspólnoty mieszka..

Pozostało 60% treści. Zaloguj się, aby przeczytać całość:

NIE MAM KONTA

Dołącz do grona użytkowników portalu i uzyskaj dostęp do wszystkich jego treści. Portal zawiera między innymi:

  • filmy instruktażowe prowadzone przez inspektorów budowlanych, którzy krok po kroku omawiają postępowanie przy problemach technicznych w budynkach,
  • porady prawne - kompleksowe wyjaśnienie problemowych sytuacji przy zarządzaniu nieruchomościami z zakresu prawa, administrowania i finansów – uzupełnione przez powiązane orzecznictwo i niezbędną dokumentację,
  • dokumentacja zarządcy - dostęp do ogromnej bazy dokumentów.

Dodatkowo możliwość INDYWIDULANYCH KONSULTACJI EKSPERCKICH! Odpowiedź na Twoje pytanie udzielimy w ciągu 2-3 dni roboczych!

Uzyskaj dostęp

MAM KONTO

Powiązane artykuły

Autorzy

Zobacz także:

Zbyt głośny sąsiad

W sąsiedniej wspólnocie, przy budynku, zamontowano duże urządzenia, prawdopodobnie klimatyzacyjne i wentylacyjne restauracji, które hałasują i przeszkadzają. Jest to szczególnie uciążliwe w godzinach wieczornych. W nieruchomości, przy której je zamontowano działają tylko sklepy i punkty gastronomiczne, jednak budynek jest połączony z naszą nieruchomością, w której znajdują się głównie lokale mieszkalne. Kilka metrów od nich znajdują się tarasy i balkony. Od momentu uruchomienia tych urządzeń administracja wspólnoty została wręcz zasypana skargami mieszkańców. Czy są jakieś przepisy regulujące tego typu sytuacje?

Oczyszczanie pomieszczeń pomocniczych

Odwołuję się do problemu mieszkańców bloku, w którym właścicielka jednego z lokali zagraca, zaśmieca wspólną wózkownię i korytarze będące częścią wspólną piwnic. Pracownik Spółdzielni Mieszkaniowej po nieudanej próbie opróżnienia piwnicy stwierdził, że muszą czekać na wyrok sądu, aby móc to zrobić skutecznie. Jakie czynności powinny podejmować zarządy spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych w celu oczyszczenia korytarzy klatek schodowych, piwnic czy też pomieszczeń przeznaczonych na wózkownie, rowerownie itp., będące częścią wspólną nieruchomości? Czy przedmioty pozostawione w tych miejscach można wywieźć i zutylizować, czy należy zmagazynować i czekać na ich odbiór przez właścicieli? Co w przypadku materiałów stanowiących zagrożenie pożarowe?

Skutki uchybień formalnych przy podejmowaniu uchwał

Art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali informuje, że o treści uchwały, które zostały podjęte z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Czy w związku z tym należy rozumieć, że jeżeli uchwała została przegłosowana przez ponad 50% udziałowców (bez potrzeby zbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów), to jej treść nie musi być dostarczona właścicielom lokali (ani tym, którzy uczestniczyli w zebraniu, ani tym, co w nim nie uczestniczyli)?

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp