Pożytki we wspólnocie – jak je kwalifikować?

Zgodnie z art.12 ust 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.  Zatem ustawa o własności lokali nakazuje, aby dochody wspólnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności posłużyły pokryciu wydatków związanych z jej utrzymaniem a dopiero w części przekraczającej te potrzeby zostały wypłacone właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Takie rozwiązanie wymusza na wspólnocie mieszkaniowej takie przeznaczenie każdych pożytków jakie wspólnota mieszkaniowa uzyskała. Bez wątpienia dochody z nadwyżek ze sprzedaży prądu stanowić będą pożytki. 

Zgodnie z wyżej powołanym przepisem art.12 ustawy o własności lokali jedynym wyznacznikiem, w jakim właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną i partycypuje w dochodach wspólnoty mieszkaniowej jest udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości przyjęcia innego podziału dochodów wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę, że inaczej sytuacja będzie wyglądać w małej wspólnocie mieszkaniowej gdyż ta nie jest zarządzana w oparciu o ustawę o własności lokali tylko przepisy o współwłasności określone w kodeksie cywilnym, a zatem art.12 ust 2 ustawy o własności lokali nie ma tam zastosowania. Natomiast zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej wszystkie dochody od razu podlegają podziałowi miedzy współwłaścicieli. Jednak po prostu jest to związane z tym, że mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą mieszkaniową tylko z nazwy i nie ma żadnych form organizacyjnych. 

Zatem duża wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek pożytki przeznaczać na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jest to pojęcie dość szerokie.  W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza po...