Przekształcenie lokalu mieszkaniowego w hotel lub hostel

Przepisy: przeznaczenie lokalu mieszkalnego na najem krótkoterminowy lub hostel

 

Coraz powszechniejsze staje się wykorzystywanie lokali mieszkalnych zakupionych w celach inwestycyjnych do tak zwanego najmu krótkoterminowego, tj. wynajęcia mieszkania na kilka dni turystom lub osobom przebywającym w miejscowości bez zamiaru osiedlania się. Wraz z rozwojem dedykowanych ku temu aplikacji proces ten staje się co raz łatwiejszy, a wraz z jego ułatwieniem zwiększa się podaż tego typu lokali. Jednakże od najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego należy odróżnić działania, które przeobrażą lokal mieszkalny de facto w hostel, tj. krótkoterminowo wynajmowany jest nie tyle cały lokal mieszkalny, co jego poszczególne pokoje .

 

Z taką zmianą przeznaczenia wiązać mogą się pewne niedogodności dla właścicieli lokali sąsiednich. Problem ten jest coraz bardziej rozpowszechniony, a w ostatnim czasie stał się przedmiotem interpelacji poselskiej, w odpowiedzi, na którą Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przedstawiło swoją interpretację przepisów w tym zakresie, na którą warto zwrócić uwagę.

 

Interpelacja poselska

W interpelacji posła Jerzego Borowczaka zwracano uwagę na zgłaszaną przez branżę nieruchomości potrzebę uregulowania problemu krótkoterminowego najmu lokali mieszkaniowych. Poseł wskazywał, że brak jednoznacznych przepisów regulujących przekształcanie w ten sposób lokali mieszkalnych narusza interesy mieszkańców budynków wielorodzinnych.  Poseł wskazywał, że brak jest aktualnie narzędzi prawnych, które pozwoliłyby adekwatnie reagować na takie problemy, a inwestorzy mieszkań najmu krótkoterminowego mają całkowitą swobodę w tym zakresie. W szczególności wskazano na problemy w zarządzaniu nieruchomością wspólną, odprowadzaniu podatków oraz respektowaniu ciszy nocnej i porządku w obiektach. Co istotne – dla budynków wielorodzinnych obowiązują inne normy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego i sanitarno-epidemiologicznego niż dla zamieszkania zbiorowego (a do takich obiektów zalicza się hostele, hotele, pensjonaty itp.)

W odpowiedzi ministerstwo wskazało, że kwestie krótkoterminowego wynajmowania mieszkań powiązana jest z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, która reguluje zasady świadczenia usług hotelarskich, tj. właśnie krótkotrwałego wynajmowania domów, mieszkań, pokoi itp. W sprawie najmów krótkoterminowych nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu

Podkreślono, że krótkoterminowy wynajem mieszkania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub jego części może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu prawa budowlanego . Podjęcie tego typu działalności w obiekcie budowlanym, z uwagi na wspomniane odmienne normy, powodować może zmianę w zakresie warunków: bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotnych lub higieniczno-sanitarnych. Zmianie ulec może też wielkość lub układ obciążeń.

 

Przypomnieć tym samym należy, że zgodnie z przepisami dokonanie takiej zmiany sposobu użytkowania wymaga uprzedniego dokonania zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej  (najczęściej starosta/prezydent miasta na prawach powiatu. Taki zmieniony sposób użytkowania będzie rozpatrzony i dopuszczony przez organ pod warunkiem, że będzie to zgodne...