Skutki uchybień formalnych przy podejmowaniu uchwał

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z ustawą o własności lokali, mamy do czynienia z trzema sposobami podjęcia uchwały. Pierwszym i najczęstszym sposobem jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Prawo zwołania zebrania należy do kompetencji zarządu. O zebraniu właścicieli zarząd dużej wspólnoty mieszkaniowej zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Podjęcie uchwały na zebraniu jest wskazane zwłaszcza wówczas, gdy podjęcie uchwały wymaga wcześniejszego przedyskutowania tematu przez właścicieli czy też wysłuchania wcześniej opinii fachowca, który ma wyjaśnić właścicielom szczegóły podejmowanej decyzji, aby podejmowali ją z pełną świadomością. Drugim sposobem podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów przez zarządu. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu i sposobu, w jakim zarząd ma zbierać głosy, ale nie może tego robić w nieskończoność. Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów”, zatem wymaga aktywności zarządu. Nie można więc uznać za właściwe przyjęcie przez zarząd biernej postawy, polegającej na „położeniu uchwały na stole” i czekaniu miesiącami do skutku, aż wszyscy właściciele wypowiedzą się w sprawie. Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega na tym, że członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi, tłumaczą właścicielom treść uchwały i okoliczności sprawy oraz zbierają głosy pod uchwałą. Jak wynika z orzecznictwa sądowego, zarząd nie ma jednak obowiązku uzyskania głosu każdego właściciela i może zakończyć głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali „za”, to i tak uchwała nie zostałaby podjęta. W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach, gdzie konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. W tej drodze bowiem uchwała może być podjęta n...