Wykup części wspólnej

Należy zaznaczyć, że do przebudowania strychu stanowiącego nieruchomość wspólną i utworzenie z niego nowego lokalu lub połączenie go z już istniejącym lokalem, konieczne jest załatwienie wielu formalności. Warto więc dobrze przygotować się do takiej transakcji, aby odbyła się ona bez komplikacji i zakończyła się powodzeniem.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Pierwszym krokiem w takiej inwestycji jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu stworzenia ze strychu lokalu mieszkalnego i jego zbycie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wspólnota mieszkaniowa musi więc podjąć stosowną uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać przede wszystkim zgodę na przebudowę strychu, sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Powinna też upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy przedwstępnej i złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza.

WAŻNE

Uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W związku z tym, że przepis szczególny nie stanowi inaczej, zgoda na zbycie nowego lokalu powstałego w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej wymaga większości głosów, a nie jednomyślności.

Umowa przedwstępna

Drugim krokiem jest podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży. Z nabywcą podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważniony do tego uchwałą właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (strychu) i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy. Instytucję umowy przedwstępnej reguluje Art. 389 i następne kodeksu cywilnego.

Umowę przedwstępną w przypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż gdyby wspólnota ociągała się z zawarciem umowy sprzedaży mimo wykonania wszystkich postanowień, będzie można dochodzić jej zawarcia przed sądem wbrew woli wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje jej wykonania mimo przebudowy strychu, gdyby wspólnota mieszkaniowa zmieniła zdanie w sprawie sprzedaży strychu. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane, część budynku, która ma podlegać adaptacji oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony. Często osoba przebudowująca strych zobowiązuje się np. zmienić pokrycie dachowe lub dokonać innych prac na rzecz wspólnoty. Ponadto inwestor powinien zastrzec, że w wypadku nie otrzymania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (przebudowę) zgodnie z założonym projektem przebudowy umowa ulega rozwiązaniu.

Pozwolenie na przebudowę i jej wykonanie

Kolejny krok polega na przygotowaniu projektu architektonicznego przebudowy strychu na cele mieszkalne i uzyskaniu pozwolenia na budowę (przebudowę), wykonaniu prac adaptacyjnych oraz innych prac zgodnie z postanowieniami umowy pr...