Zaliczki na fundusz remontowy w małej wspólnocie

Zasady podejmowania decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, nie ma bowiem żadnej formy organizacyjnej, nie ma zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Przy braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jedynie system składkowy

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. System zaliczkowy – jako obligatoryjny system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną – dotyczy dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy, tylko obowiązuje system składkowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe, zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, tak jak dzieje się to w dużej wspólnocie mieszkaniowej, ale składają się na aktualne zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli – ten, który w danej chwili zarządza – ponosi te koszty i następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej jest możliwe przyjęcie systemu zaliczkowego, jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zatem wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli już taki system został przyjęty, to również na zasadzie jednomyślności właściciele mogą określać wysokość zaliczek na koszty zarządu. System zaliczkowy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie sprawdzi się, ponieważ każdy z właścicieli w dowolnej chwili może z niego zrezygnować, co spowoduje niemożność kontynuowania tego systemu. W takiej sytuacji, czyli braku jednomyślności, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia...