Zwrot za fundusz remontowy przez Wspólnotę Mieszkaniową dla właściciela, który sprzedał mieszkanie. Czy stanowi to obowiązek?

Koszty zarządu

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały z reguły na zebraniu rocznym choć nic nie stoi na przeszkodzie aby uchwała w tej sprawie została podjęta w każdym innym czasie np. odnośnie podniesienia wysokości zaliczek ze względu na dodatkowe koszty czy źle skalkulowane koszty.

Fundusz remontowy jednym z elementów kosztów zarządu

Właściciele lokali w celu pokrycia kosztów przyszłych remontów mogą zamiast pokrywać je jednorazowo utworzyć fundusz remontowy i wnosić do niego zaliczki w proporcji odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Fundusz remontowy jest jednak niczym innym jak jedną z pozycji kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Fundusz ten można utworzyć na określony cel, np. remont dachu, termomodernizację budynku lub bez określenia tego celu. Fundusz remontowy tworzony jest na podstawie uchwały. Na podstawie uchwały właściciele określają też i zmieniają wysokość zaliczek. Także uchwałą właściciele lokali decydują o wydatkowaniu środków z funduszu remontowego na określony cel. Zarząd nie może sam bez upoważnienia w uchwale wydatkować pieniędzy z funduszu remontowego. W praktyce najczęściej funduszem remontowym dysponuje się w ten sposób, że na rocznym zebraniu wspólnoty uchwala się roczny plan gospodarczy a w jego ramach plan remontowy oraz sposób jego finansowania w tym z funduszu remontowego. 

Rozliczanie kosztów zarządu i obowiązek zwrotu

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczania wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym we wspólnocie jest rok kalendarzowy. W wyniku dokonanego rozliczenia mogą wystąpić nadwyżki przychodów nad kosztami, które zwracane są właścicielom. Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy.  Stąd też wynikają żądania niektórych właścicieli o zwrotu wpłaconych zaliczek.  Także w orzecznictwie sądowym utrwalona została zasada, że zaliczki do czasu wydatkowania są własnością właściciela lokalu a nie wspólnoty mieszkaniowej. Najbardziej znanym orzeczeniem w tej materii wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 roku sygn..akt I ACa 1309/00, w którym sąd orzekł, że zaliczki to nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Również w wyroku z dnia 15.04.2004 r., sygn.akt I ACa 1382/03  Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu środki stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. W orzecznictwie można spotkać się też z poglądem przeciwnym, który stanowi, że zaliczki wpłacone przez właścicieli z chwilą ich wpłaty stają się własnością wspólnoty mieszkaniowej i może ona postanowić co do nadwyżki po rozliczeniu rocznym np. przeksi...