Zakup wolnej powierzchni obok komórek lokatorskich – otwarty dostęp

Odpowiedź:

Co do zasady, istnieje możliwość zwiększenia udziału jednego z właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej w drodze wykupu części tej nieruchomości na odrębną własność.

Konsekwencją powyższego działania będzie zaś po pierwsze, ingerencja w przysługujące właścicielom lokali udziały w nieruchomości wspólnej, których wielkość ulegnie zmianie. Pamiętać bowiem należy, iż stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: UWL), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Po drugie – sprzedaż części nieruchomości wspólnej na odrębną własność wiąże się z koniecznością jej uprzedniego wyodrębnienia oraz skutkuje zniesieniem współwłasności właścicieli pozostałych lokali co do tej części, a więc ma co do zasady charakter definitywny, a więc nie może podlegać zmianom w zależności od zmieniających się okoliczności.

Po trzecie, dokonanie powyższej czynności wymaga tak uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę a więc współdziałania wszystkich uprawnionych właścicieli lokali, jak też notarialnie dokonania zmiany udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej i ujawnienia tej zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości budynkowej, jak też – w dalszej kolejności w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali (obejmuje więc zawarcie umowy sprzedaży i notarialną zmiany wielkości udziałów przysługujących wszystkim właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, na skutek zmiany jej powierzchni). Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 3 pkt 5 UWL, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymagającą podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej, jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Po czwarte, wykonanie zabudowy/przebudowy niekiedy poza samym zgłoszeniem do nadzoru budowlanego wymagać będzie pozwolenia na budowę, co jednakże uzależnione jest od okoliczności indywidualnego przypadku.

Celem sprzedaży części nieruchomości wspólnej na rzecz jednego z dotychczasowych właścicieli lokali należy podjąć zatem następujące kroki:

  1. Podjęcie uchwały przez WM wyrażającej zgodę na sprzedaż. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać przede wszystkim zgodę na wyodrębnienie części wspólnej celem jej sprzedaży (określenie położenia tej części, jej metrażu itp.), zgodę na sprzedaż tej części za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Uchwała ta powinna również upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia koniecznej umowy (umów) i złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza;
  2. Zasadnym jest poprzedzenie zawarcia z nabywcą właściwej umowy sprzedaży, związania się notarialną umową przedwstępną sprzedaży. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane, część budynku, która ma podlegać przebudowie/zabudowie, oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony (np. związane z koniecznością uzyskania uprzedniej zgody na przebudowę/zabudowę wyrażonej przez PINB lub pozwolenia na budowę o ile przepisy będą tego wymagać);
  3. Kolejnym etapem jest przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy/zabudowy i dokonanie zgłoszenia lub uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę) wydawanego przez organ nadzoru budowlanego oraz wykonanie prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej i dokumentacją budowlaną. Przebudowane pomieszczenie musi spełniać wymogi samodzielności, co potwierdza starosta (a w miastach na prawach powiatu – prezydent miasta), wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można przenieść własności;
  4. Czwartym krokiem będzie zawarcie między wspólnotą mieszkaniową i nabywcą dotychczasowej części nieruchomości wspólnej, umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Konieczne będzie też sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż powstanie nowego lokalu w budynku spowoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Zobacz także:

Najem krótkoterminowy – czy wspólnota może go zakazać? – otwarty dostęp

Pytanie: Czy wspólnota może zakazać na obiekcie najmu krótkoterminowego, czy właściciel ma do tego prawo, aby taki najem mógł się odbywać w jego własnościowym mieszkaniu? Czy istnieje zapis, żeby móc go przedstawić właścicielowi takiego mieszkania, mówiący o tym, że najemcy którzy korzystają z jego mieszkania podlegają pod niego i administracja nie powinna bezpośrednio zajmować się sprawami najemcy?

Obecność zarządu wspólnoty na przeglądzie technicznym dachu budynku – otwarty dostęp

Pytanie: Coraz częściej zdarza się, że zarządy wspólnot mieszkaniowych życzą sobie być obecnym podczas przeglądu technicznego dachu na budynkach niskich ale i na budynkach wysokich. Jakie warunki musiałby ewentualnie spełnić taki zarząd aby mógł uczestniczyć w takim przeglądzie?

Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania

Pytanie: Budynek złożony z 70 lokali mieszkalnych i 10 usługowych jest ogrzewany wyłącznie w części mieszkalnej i także tylko lokale mieszkalne mają doprowadzoną ciepłą wodę użytkową.

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp