Nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkaniowego

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali małą wspólnotą jest wspólnota funkcjonująca w budynku wielolokalowym, w którym samodzielnych lokali mieszkalnych jest mniej niż 7. W takim przypadku do zasad zarządzania tego typu wspólnotami zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Właściwymi w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego są regulacje zawarte w artykułach 195–221 tejże ustawy. Zasady podejmowania czynności przez poszczególnych współwłaścicieli zależne są od rodzaju czynności, którą zamierzają podjąć, i, jak słusznie wskazano w treści pytania, wyróżnić możemy tzw. czynności zachowawcze, czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego czynności tzw. zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności, a więc nieruchomością wspólną, do wykonania zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, niemożność uzyskania odpowiedniej zgody uprawnia współwłaścicieli do wystąpienia do sądu. Jednakże do wystąpienia do sądu z takim wnioskiem potrzebne jest działanie współwłaścicieli, którym przysługuje co najmniej połowa udziałów w nieruchomości wspólnej.

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Pomocny w tym zakresie może być art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, który zawiera otwarty i przykładowy katalog takich czynności. Wskazuje się w nim, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu będzie m.in.:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
3. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
4. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności...