Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Należy zwrócić uwagę, że odpowiedzialność zarządu lub zarządcy może przybrać formę odpowiedzialności cywilnej i karnej. Zarząd czy zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiadają zarówno za zaniechania jak i za działania. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa). Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej. Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy jaka istnieje pomiędzy zarządcą nieruchomości a wspólnotą mieszkaniową. O ile zarząd ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań, czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie. Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność dłużnika określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W przypadku zarządzania nieruchomościami, a więc działalności podlegającej reglamentacji, do której wykonywania potrzeba uprawnień, ta staranność traktowana jest w sposób szczególny. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (wyrok SN z 5 lutego 2002 r. sygn. akt II CKN 894/99). Zarząd czy zarządca mogą również ponosić odpowiedzialność karną. Z odpowiedzialnością tą będziemy mieć do czynienia wówczas gdy ich działania lub zaniechania wyczerpują znamiona czynu zabronionego. Osoba, która została obowiązana do zajmowania się sprawami majątkowymi danego podmiotu powinna podejmować wszelkie czynności niezbędne do nienarażenia podmiotu na szkodę. W przypadku, gdy przez nadużycie uprawnień lub niedopełnienie obowiązku wyrządziła znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Przez nadużycie uprawnień należy rozumieć zachowanie sprawcy, które co prawda mieści się w granicach udzielonych mu kompetencji, ale podejmowane jest w sposób sprzeczny z interesem mocodawcy. Zachowanie sprawcy może także przybrać postać przekroczenia uprawnień, tj. sytuacji, w której sprawca działa w sposób wykraczający poza posiadane kompetencje. Niedopełnienie obowiązku to z kolei sytuacja, gdy na sprawcy ciążył obowiązek podjęcia określonych czynności, a sprawca, wbrew temu obowiązkowi, ich nie podjął. W grę wchodzi tu zarówno całkowite niewypełnienie obowiązku, jak i częściowe, skutkujące wyrządzeniem szkody. Jeżeli właściciel lokalu korzystając z uprawnień kontrolnych ustali, że doszło do niegospodarności powinien o fakcie popełnienia przestępstwa zawiadomić prokuraturę podając możliwie najwięcej faktów i załączając dokumenty będące w jego posiadaniu, a potwierdzające popełnienie przestępstwa. Oczywiście nie chodzi tu o każdy poważny błąd popełniony przez osobę obowiązaną do zajmowania się sprawami majątkowymi, ale o takie, które wywołały szkodę w wyniku działania przekraczającego uprawnienia (osoba nie była upoważniona do danej czynności albo, gdy upoważnienie, co prawda, miała, ale nie było podstawy ani prawnej ani faktycznej do podjęcia określonego działania) lub zaniechania działania, które osoba powinna była podjąć. Aby w tym przypadku w ogóle mówić o przestępstwie, musi wystąpić szkoda. I to szkoda znaczna, a nie jakikolwiek uszczerbek majątkowy. Z odpowiedzią na pytanie, jaka szkoda zostanie uznana za „znaczną” przychodzi Kodeks karny w art. 115. W wyniku działania osoby obowiązanej do prowadzenia cudzych spraw musi dojść do uszczuplenia, którego wartość przekracza 200 tysięcy złotych, lecz nie jest wyższa niż 1 milion złotych. Powyżej tej kwoty mamy już do czynienia ze szkodą wielkich rozmiarów – w tej sytuacji ustawodawca przewidział karę pozbawienia wolności powyżej 10 lat. Warto pamiętać, że pojęcie szkody obejmuje zarówno rzeczywistą stratę (zmniejszenie aktywów majątku), jak i utracony zysk, czyli to co podmiot mógł zyskać, gdyby nie działanie (zaniechanie) sprawcy. Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność także wówczas, gdy osoba odpowiedzialna sprowadzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody podmiotowi. Oznacza to, że dla odpowiedzialności tej osoby wystarczające będzie stwierdzenie, że przez jego działanie lub zaniechanie szkody mogłaby wystąpić, choć w rzeczywistości udało się jej zapobiec. Takie niebezpieczeństwo powinno być jednak realne, konkretne i bezpośrednie. Podsumowanie Sąd uchylając uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w tej części de facto zmienił treść regulaminu bo zapis ten już nie obowiązuje. Zarząd nie ma tu nic do powiedzenia bo określanie zasad rozliczenia to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Zarząd nie ma więc możliwości podjęcia żadnych decyzji co do sposobu rozliczenia we wspólnocie. W przypadku dokonania rozliczenia w inny sposób to prosta droga do wciągnięcia wspólnoty mieszkaniowej w problemy finansowe w przypadku na przykład niedopłaty nie da się jej bowiem ściągnąć w drodze postępowania sądowego. W przypadku wniesienia powództwa o zapłatę sąd odrzuci pozew gdyż zaległość nie będzie możliwa do wykazania (rozliczenie z którego wynika jest sprzeczne z prawem). Mniej więcej pół roku rok i kilku dłużników a wspólnota mieszkania będzie miała taki stan finansów że zacznie tracić płynność finansową i możliwość płatności swoich rachunków. To powoduje możliwość pociągnięcie przez właścicieli lokali osób zarządzających do odpowiedzialności cywilnej a także do odpowiedzialności karnej. Zarządca w zaistniałej sytuacji postępuje zgodnie z zawartą umowę, uchwałami i przepisami prawa. Zatem jeżeli z umowy wynika, że zarządca dokonuje rozliczenia to dokonuje go w oparciu o obowiązujący regulamin. Jakie są zasady rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej w związku z wyrokiem sądu dla zarządcy nie powinno budzić żadnych wątpliwości. To uchwalony regulamin i zmieniający go wyrok sądu są dla zarządcy wiążący a nie opinia zarządu. Zarząd nie może określać dla zarządcy zasad rozliczenia bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd więc wytyczne zarządu nie mogą być dla zarządcy wiążące, a dostosowanie się do nich będzie przez zarządcę złamaniem prawa. Skutkiem może być pociągnięcie zarządcy przez właścicieli lokali do odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy o zarządzanie a także do odpowiedzialności karnej.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp