Pytanie do eksperta

Odpowiedź: W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w kodeksie cywilnym, w kodeksie rodzinny i opiekuńczym, kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdują się jednak definicje tych pojęć. Wynika to jednak ze świadomego działania ustawodawcy gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art.22 ust 3 ustawy o własności lokal. Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot w szczególności. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Remont w budynku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej planując remont budynku powinien najpierw określić zakres planowanych prac. Następnie na podstawie ustalonego zakresu prac zarząd powinien zebrać oferty na wykonanie prac co najmniej od kilku przedsiębiorców wraz z kosztorysem prac, terminem wykonania i innymi istotnymi elementami, które znajdą się później w umowie o roboty budowlane. Jeżeli zakres wykonanych prac jest stosunkowo prosty i jedynym wyznacznikiem wyboru oferty jest cena usługi wówczas zarząd może dokonać wyboru najtańszej oferty i na tej podstawie opracować projekt uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę na przeprowadzenie remontu w określonym w uchwale zakresie zgodnie z załączonym do uchwały kosztorysem, określa sposób finansowania inwestycji i upoważnia zarząd do zawarcia umowy o roboty budowlane zgodnie z załączonym ustalonym z przedsiębiorcą projektem umowy. Ewentualnie przy bardziej skomplikowanym zakresie prac gdzie cena nie jest jedynym wyznacznikiem wyboru oferty podjęcie uchwały powinno poprzedzać na zebraniu przedstawienie ofert i dyskusja wśród właścicieli na temat wyboru oferty. Jak wynika z orzecznictwa sadowego za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy uznać podjęcie uchwał w zakresie przeprowadzenia remontu bez uprzedniego przedstawienia właścicielom lokali szczegółowych informacji o inwestycji i jej kosztach, złożonych przez przedsiębiorców ofertach oraz nieokreślenie granic upoważnienia pełnomocników do działania w sprawie (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach sygn.akt I ACz 993/12) . Podsumowanie Jak wynika z powyższego docieplenie ścian czy całościowe czy punktowe (bez znaczenia) nie można uznać za czynność zwykłego zarządu. Bez wątpienia jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd a zatem decyzja musi zapaść w drodze uchwały właścicieli lokali z zachowaniem wymogów przewidziany dla podejmowania decyzji odnośnie remontu. Ponadto nie jest tak jak się Panu wydaje, że zarząd może samodzielnie dysponować nadwyżkami. Właściciele uchwalają plan gospodarczy i zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a zarząd nie ma żadnego prawa ich wydatkowania w inny sposób niż wynika z uchwał. Jeżeli koszty zarządu okazały się niższe niż zakładane i w związku z tym w wyniku wniesionych zaliczek powstała nadpłata to podlega ona zwrotowi właścicielom lokali lub zaliczeniu na przyszłe zaliczki właścicieli którzy je wpłacili. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się że wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały ma prawo przeznaczenia nadpłaty na określony cel choć poglądy są podzielone. Natomiast zarząd nie ma najmniejszych podstaw prawnych aby nadpłatę samowolnie wydatkować takie samowolne czynności mogą skończyć się dla członków zarządu nawet sprawą karną.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp