Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Problem zaliczania balkonów i tarasów do nieruchomości wspólnej czy do poszczególnych lokali istniał od początków powstania wspólnot mieszkaniowych. Kwestię tę rozstrzygnął dopiero Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7.03.2008 roku sygn. akt III CZP 10/08, która na dzień dzisiejszy jest kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają z pominięciem innych osób wyłącznie z balkonu czy tarasu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc osoby te muszą zadbać o jej utrzymanie. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Zatem właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem balkonów stanowiących pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, a wydatki na remonty i konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu obciążają wspólnotę mieszkaniową. Do takich ostatecznie wniosków doszedł Sąd Najwyższy. Nie sposób nie zgodzić się z ostatecznym wnioskiem Sądu Najwyższego, że granica między nieruchomością wspólną nie oznacza, że balkon jest albo nie jest nieruchomością wspólną, a że część balkonu jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część jest elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna). Zwróć uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu czy tarasu, a również na przykład ściany zewnętrznej budynku, która jest także ścianą wewnętrzną części lokali. Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tej ściany należy do właścicieli lokali ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku należy do wspólnoty mieszkaniowej. Zatem na przykład pęknięcie zewnętrznej ściany budynku będące naruszeniem jej konstrukcji nawet jeżeli dotyczy tylko ściany w jednym lokalu i wymaga wykonania naprawy wewnątrz lokalu będzie remontem za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Element konstrukcyjny w budownictwie to określenie dla tych części obiektu budowlanego, które spełniają zadania konstrukcyjne. Tak więc nie wszystkie elementy budowlane są elementami konstrukcyjnymi. Do elementów konstrukcyjnych budynku należą : przegrody budowlane poziome (płyta fundamentowa , strop, dach, stropodach, płyta balkonowa, płyta spocznikowa), przegrody budowlane pionowe (fundament, ściany nośne, ściany samonośne) oraz inne elementy konstrukcyjne (podpora, belka, słup, podciąg, rygiel i wspornik). Orzecznictwo Sądu Najwyższego nadal nie daje nam konkretnych odpowiedzi ale wyznacza linię rozgraniczenia. Oczywistą wydaje się zaliczenie wykonania i konserwacji podłogi balkonu czy tarasu do obowiązków właściciela lokalu i w zasadzie na tym kończy się odpowiedzialność właściciela. Zasadniczą rolą ogniomuru jest zapobieganie przenoszeniu się ognia z budynku, na budynek. Ogniomurki stosuje się jednak dość często w przypadku krycia budynków dachami płaskimi. Pełnią one funkcję dekoracyjnego detalu architektonicznego budynku, jak również tworzą ochronę przeciwwilgociową dla dachu. Są elementami biorącymi udział w odprowadzaniu wody z połaci dachu. Ukierunkowują jej prawidłowy odpływ i zapobiegają spadaniu śniegu blisko ściany, na której zostały wzniesione. Zatem oczywistym jest, że ogniomur nie stanowi części tarasu aby można w ogóle próbować za ich utrzymanie odpowiedzialnym czynić właściciela lokalu korzystającego z tarasu. Ogniomur jest elementem budynku zupełnie niezależnym od tarasu, służącym innym niż taras wyżej opisanym funkcjom, a to że ogniomur przylega do tarasu czy wyznacza jego granicę nie ma tutaj znaczenia. Ściana zewnętrza budynku gdzie taras się zaczyna też wyznacza granicę tarasu a nikt nie pomyśli aby uznać ją nawet w części przylegającej bezpośrednio do tarasu za element za który odpowiada właściciel lokalu. Tak samo należy oceniać ogniomur.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp