Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Sposób podjęcia uchwały W dużej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z ustawą o własności lokali mamy do czynienia z trzema sposobami podjęcia uchwały. Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Prawo zwołania zebrania należy do kompetencji zarządu. O zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Podjęcie uchwały na zebraniu jest wskazane zwłaszcza wówczas gdy podjęcie uchwały wymaga wcześniejszego przedyskutowania tematu przez właścicieli czy też wysłuchania wcześniej opinii fachowca, który ma wyjaśnić właścicielom szczegóły podejmowanej decyzji aby podejmowali ją z pełną świadomością. Drugim sposobem podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów przez zarządu. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu i sposobu w jakim zarząd ma zbierać głosy ale nie może tego robić w nieskończoność. Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów” zatem wymaga aktywności zarządu. Nie można więc uznać za właściwe przyjęcie przez zarząd biernej postawy polegającej na „położeniu uchwały na stole” i czekanie miesiącami do skutku aż wszyscy właściciele wypowiedzą się w sprawie. W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach gdzie konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione. O tym czy zwołać zebranie czy podjąć uchwałę w drodze indywidualnego zbierania głosów decyduje zarząd. Trzecim sposobem podjęcia uchwały jest system mieszany, który przewiduje zbieranie głosów zarówno na zebraniu jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ma on zastosowanie wówczas gdy na zebraniu była mała frekwencja, a zatem podjęcie uchwały tylko na zebraniu nie było możliwe. Wówczas zarząd powinien dozbierać głosy po zebraniu w drodze indywidualnego ich zbierania wśród osób, które nie były obecne na zebraniu. Lista i karta do głosowania Uchwała właścicieli lokali w najprostszej postaci może być kartką papieru z treścią uchwały gdzie poniżej tekstu znajdują się tylko podpisy właścicieli lokali którzy poparli uchwałę bez żadnych innych danych odnośnie udziałów czy numerów lokali. Po prostu właściciele podpisali dokument, a zarząd wspólnoty mieszkaniowej zliczył podpisy przyporządkował do nich udziały i umieścił niżej swój podpisany komentarz ile udziałów głosowało za uchwałą i czy w związku z tym uchwała właścicieli lokali została podjęta. W celu ułatwienia liczenia głosów oraz orientacji kto głosował, a kto jeszcze nie zamiast podpisów pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowe praktykują listy do głosowania. Ma ona z reguły postać tabeli z rubrykami na numer lokalu, imię i nazwisko właściciela, wysokość jego udziału, oraz rubryki za i przeciw, w których właściciel umieszcza podpis w zależności czy głosuje za uchwałą czy przeciw jej podjęciu. Karta do głosowania w odróżnieniu od listy do głosowania jest dokumentem indywidualnym. Każdy z głosujących ma swoją kartę do glosowania na której wymienione są wszystkie uchwały najczęściej tylko z numeru i tytułu, a obok jest rubryka z miejscem do złożenia podpisu w rubryce ze lub przeciw. Zaletą posługiwania się kartami do głosowania jest szybkość głosowania. Właściciele lokali nie muszą podczas głosowania podchodzić do członków zarządu i składać podpisu na liście do głosowania tylko mają kartę do glosowania przed sobą. Wadą jest duża liczba dokumentów „wyprodukowanych” podczas zebrania, które trzeba archiwizować. Karty do głosowania warto stosować zwłaszcza w bardzo dużych wspólnotach przy dużej ilości głosowanych uchwał na jednym zebraniu gdzie głosowanie za pomocą listy bardzo przedłużyłoby przebieg zebrania. Podjęcie uchwały Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Ten udział obliczany jest przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. We wspólnocie mieszkaniowej liczy się więc aby pod uchwalą podpisała się większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli za uchwałą taka większość się opowie uchwała zostanie podjęta. Jeżeli uchwała nie zyska poparcia takiej ilości właścicieli uchwała nie zostanie podjęta. Przykład : Liczba udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi 10000/10000. W takiej wspólnocie mieszkaniowej za uchwały podjęte można uznać tylko te nad którymi „za” zagłosowali właściciele posiadający łącznie co najmniej 5001/10000 części w nieruchomości wspólnej. Fakt jak osiągnięto ten wynik czy na zebraniu czy w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy łącząc obie te możliwości jest bez znaczenia. Wstrzymanie się od głosu W związku z tym, że we wspólnocie mieszkaniowej liczy się tylko aby za uchwałą opowiedziała się większość właścicieli spośród wszystkich właściciel który wstrzymuje się od głosu głosuje przeciw uchwale. Nie jest możliwe inne potraktowanie głosu wstrzymującego się. Zatem na listach do głosowania taka rubryka nie powinna się znaleźć. Nie powinno się bowiem tworzyć fikcji wstrzymania się od głosu. Głos osoby która wstrzymała się od głosu nie zostanie odjęty od sumy głosów tylko będzie zaliczony do tych którzy nie głosują za uchwałą a zatem są przeciwni jej podjęcia. Wprowadzanie na listach do głosowania rubryki wstrzymał się od głosy jest wiec niczym innym tylko wprowadzaniem właścicieli w błąd. Właściciel bardzo często nie będąc przeciwny uchwale ale pod wpływem braku jeszcze przemyślenia sprawy, czy w sytuacji gdy sprawa ich bezpośrednio nie dotyczy widząc rubrykę wstrzymają się od głosu ale gdy ich zapytamy to okaże się, że nie są przeciwko uchwale. Dla wielu bowiem osób wstrzymanie się od głosu jest formą oddania decyzji w sprawie innym osobom. Tymczasem właściciel musi jasno wiedzieć że wstrzymując się od głosu oddaje głos przeciw podjęciu uchwały. Zatem albo jest za uchwałą i wówczas tak głosuje albo jest przeciw uchwale. Bardzo często okazuje się, że jeżeli zarząd poprawnie przeprowadziłby glosowanie to właściciel nie będąc przeciwny podjęciu uchwały zagłosowałby za jej podjęciem. Zatem rubryka wstrzymuje się od głosu nie powinna widnieć na listach do głosowania co będzie powodować bardziej przemyślane oddawanie głosów. Brak takiej rubryki odda też faktyczny rozkład głosów w sprawie danej uchwały. Właściciel który nie będzie zdecydowany na zebraniu jak głosować mając świadomość co oznacza we wspólnocie mieszkaniowej wstrzymanie się od głosu zamiast zagłosować odda glos po zebraniu gdy zarząd przejdzie do indywidualnego zbierania głosów a on przemyśli czy opowiedzieć się za czy przeciw uchwale.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp