Pytanie do eksperta

Odpowiedź: W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują zarówno w kodeksie cywilnym, w kodeksie rodzinny i opiekuńczym, kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie znajdują się jednak definicje tych pojęć. Wynika to jednak ze świadomego działania ustawodawcy gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu, a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art.22 ust 3 ustawy o własności lokal. Jednak błędem byłoby twierdzenie, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot w szczególności. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd. Wyróżnia się jeszcze tak zwane czynności zachowawcze. Do tej kategorii czynności należą wszelkie działania mające na celu zachowanie wspólnego prawa np. zlecenie pilnej naprawy dachu, uszkodzonej kanalizacji wodnej, które zarząd może podjąć bez uchwały ale w przypadku gdy są to czynności przekraczające zwykły zarząd musi uzyskać uchwałę po fakcie. W razie bowiem dokonania czynności prawnej przez zarząd bez uchwały, gdy czynność ta jej wymaga, czynność prawna będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu, czyli uchwały właścicieli lokali. Taki wniosek płynie z uchwały Sądu Najwyższego z dna 14.09.2007 roku sygn.akt III CZP 31/06 i mimo że odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych można ją zastosować także wprost do wspólnot mieszkaniowych. Zdaniem Sądu uznać należy, że jeśli postanowienia ustaw szczególnych milczą na temat sankcji za dokonanie czynności prawnej przez przedstawiciela nie mającego należytego umocowania, sięgnąć należy w drodze analogii do art. 103 § 1 kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu w razie dokonania czynności prawnej przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania czynność prawna nie jest bezwzględnie nieważna, lecz jedynie bezskutecznie zawieszona, a czynność będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu. Awaria zbiornika Można przyjąć, że awaria zbiornika uzasadnia podjęcie prac mimo braku uchwały właścicieli lokali w tej sprawie. Jednak w związku z tym, że to czynność przekraczająca zwykły zarząd zarząd wspólnoty mieszkaniowej będzie musiał podjąć kroki w celu jej konwalidacji. Właściciele lokali powinni bowiem w formie uchwały daną czynność konwalidować, czyli po fakcie zatwierdzić dokonane przez zarząd czynności. W większości przypadków wspólnot mieszkaniowych uchwała właścicieli lokali może zapaść w ciągu tygodnia góra dwóch w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Sposób na paraliż decyzyjny W przypadku gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej istnieje i działa natomiast nie może ze względu na nieobecność większości członków podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, tz. w przypadku gdy wspólnota nie podjęła uchwały z powodu braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali. W takim przypadku zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli (art.24 ustawy o własności lokali). Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek, który kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, dane osobowe, adres zamieszkania lub siedziby wnioskodawców oraz uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy albo jego pełnomocnika. Postępowanie w sprawie toczy się w trybie nieprocesowym tak więc występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali, z tym, że niestawiennictwo uczestników nie tamuje rozpoznania sprawy. Orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym zapadają w formie postanowień.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp