Pytanie do eksperta

Odpowiedź: W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali ani na etapie przedsądowym ani sądowym. Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe w tym Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku sygn. akt I ACa 1117/12. Jednak prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Zarząd nie może samowolnie dokonywania przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli czyli np. z środków gromadzonych na fundusz remontowy czy na inne cele przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym i środki te stanowią ich własność aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata wysokości albo innych środków do wykorzystania przez zarząd na ten cel to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, czyli na przykład powołanie w uchwale do życia obok funduszu remontowego funduszu prawnego i określenie zaliczek które mają pokryć koszty obsługi prawnej w tym wynagrodzenia adwokata. Zgodnie z orzecznictwem w tym na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z 12.06.2015 roku sygn.akt I C 375/15 utworzenie funduszu na pokrycie kosztów obsługi prawnej jest celowe i racjonalne, albowiem dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot, a koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową obciążają wszystkich właścicieli lokali. Podsumowanie Umowę z kancelarią prawniczą zawarł zarząd w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Jest to element kosztów zarządu nieruchomością wspólną taki sam jak koszt wynagrodzenia zarządcy nieruchomości. To jak wygląda wynagrodzenie płacone kancelarii prawniczej zależy od postanowień zawartej umowy. Nie zmienia to jednak faktu że wynagrodzenie to wynika z umowy zawartej między kancelaria a wspólnotą mieszkaniową i do jego zapłaty zobowiązana jest wspólnota mieszkaniowa. Zatem nie ma żadnych podstaw aby wynagrodzeniem za obsługę wspólnoty mieszkaniowej obciążyć bezpośrednio konkretnego właściciela lokalu na podstawie decyzji wspólnoty mieszkaniowej. W kosztach związanych z działalnością kancelarii prawniczej każdy z właścicieli partycypuje tak jak w innych kosztach zarządu nieruchomością wspólną czyli w wysokości udziału związanego z jego lokalem w nieruchomości wspólnej. W postępowaniu sądowym wspólnota mieszkaniowa jako strona mogła żądać zasądzenia zwrotu kosztów sądowych.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp