Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi w odróżnieniu od dużych wspólnot zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach gdzie pojedynczy właścicieli nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty. W małej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. System zaliczkowy jako ustawowy obligatoryjny system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną dotyczy dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności a tam nie ma żadnych zaliczek. Zgodnie z art.207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy tylko system składkowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok tak jak ma to miejsce w dużej wspólnocie mieszkaniowej a składają się na aktualne zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli ten który w danej chwili zarządza ponosi te koszty i następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie jest możliwe przyjęcie systemu zaliczkowego jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd zatem wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Jeżeli już taki system został przyjęty również na zasadzie jednomyślności właściciele mogą określać wysokość zaliczek. System zaliczkowy w małej wspólnocie nie sprawdzi się bo każdy z właścicieli w każdej chwili może z niego zrezygnować co prowadzi do jego likwidacji. Jednomyślność lub zgoda sądu Zwróć uwagę, że wyrażenie zgody na remont nieruchomości wspólnej w postaci kapitalnego remontu instalacji gazowej jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej wymaga jednomyślności właścicieli. Jeżeli jeden z właścicieli nie akceptuje słusznego stanowiska wypracowanego przez właścicieli dysponujących przynajmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej powinni oni zwrócić się do sądu, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Bez wątpienie jeżeli remont jest potrzebny sąd wyrazi zgodę na jego przeprowadzenie. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym, czyli w stosunkowo uproszczonej procedurze. Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawców. Po uzyskaniu zgody sądu właściciele wnioskujący wykonają remont, a następnie będą uprawnieni do żądania od tej osoby zwrotu przypadających na nią kosztów remontu. W przypadku gdyby osoba ta nie zwróciła tych kosztów należy wystąpić do sądu o zasądzenie należności a następnie do komornika, który przy dalszym oporze z jej strony ściągnie należności wraz ze wszystkimi kosztami dochodzenia. Skutki remontu bez zgody sądu Bardzo ważne jest przy braku jednomyślności wystąpienie do sądu o wyrażenie zgody na wykonanie remontu bowiem w sytuacji gdyby właściciele wykonali remont bez zgody sądu mogą stracić możliwość dochodzenia zwrotu nakładów przypadających na osobę która na remont nie wyraziła zgody. Potwierdza to orzecznictwo sądów w tym na przykład wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24.4.2013 r., IV CSK 596/12, czy wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Śródmieście we Wrocławiu z 01.04.2015 roku sygn.akt VIII C 681/13, w którym sąd uznał, że czynności prawne np. remont budynku dokonane bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu są bezwzględnie nieważne, co w przypadku ich wykonania zamyka drogę do dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów od innych właścicieli. Zdaniem sądu jedyną podstawę do dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów może być wówczas tylko roszczenie o bezpodstawne wzbogacenie w oparciu o art. 405 kodeksu cywilnego, co jest dużo trudniejsze w przeprowadzeniu postępowania a przede wszystkim nie gwarantuje zwrotu wszystkich poniesionych kosztów. Podsumowanie Wymiana instalacji gazowej w budynku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd a zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej wymaga jednomyślności właścicieli lokali. Jeżeli tej jednomyślności nie można uzyskać właściciele lokali których udziały wynoszą co najmniej połowę powinni wystąpić o wyrażenie zgody do sądu. Bez wątpienie w takiej sytuacji sąd wyrazi zgodę na jego przeprowadzenie. Jeżeli pozostali właściciele nie wystąpią do sądu tylko wykonają remont we własnym zakresie po pierwsze stracą możliwość domagania się zwrotu kosztów remontu od właściciela który nie wyraził na niego zgody a po drugie instalacja gazowa w budynku jest elementem nieruchomości wspólnej więc nie mogą właścicielowi odmówić w przyszłości podpięcia się do niej ani nie mogą żądać wówczas żadnych opłat poza indywidualnymi kosztami podłączenia się do instalacji. Zatem w przedmiotowej sprawie właściciele powinni wystąpić do sądu zwłaszcza że postępowania nie jest ani złożone ani kosztowne.

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp