Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Zasady działania małej wspólnoty mieszkaniowej Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy bo nie ma żadnej formy organizacyjnej nie ma zarządu a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli lokali zarządza nieruchomością, a właściciele odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów. Jednak system zaliczkowy jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu dotyczy tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art.207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualne zaistniałe koszty zarządu nieruchomością wspólną. Ewentualnie jeden z właścicieli ten który w danej chwili zarządza nieruchomością lub tylko zdecydował się podjąć daną czynność ponosi te koszty i następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej jest możliwe przyjęcie systemu zaliczkowego jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd zatem wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali czyli jednomyślność. Jeżeli już taki system został przyjęty również na zasadzie jednomyślności właściciele muszą określać wysokość zaliczek na koszty zarządu. System zaliczkowy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie sprawdzi się bo każdy z właścicieli w każdej chwili może z niego zrezygnować co prowadzi do niemożności jego kontynuowania. W takiej sytuacji czyli braku jednomyślności właściciele lokali, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli jednak nie jest pewne, że sąd stanie po stronie większości skoro z przepisów prawa wynika system składkowy a nie zaliczkowy. Zatem trzeba zwrócić uwagę, że zarządzanie małymi wspólnotami mieszkaniowymi to zupełna inna filozofia zarządzania i bardzo trudno nią nawet próbować zarządzać jak dużą wspólnotą mieszkaniową co jak wynika z pytania próbuje Pani robić. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem da małej wspólnoty mieszkaniowej żadnej formy organizacyjnej, a jedynie rozliczanie się właścicieli między sobą z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zatem jeżeli tak Pani próbuje zarządzać nie ma Pani żadnego oparcia w przepisach prawa a wręcz odwrotnie. W związku z tym co Pani opisuje w pytaniu radzę w ogóle przeanalizować poprawność działania tej wspólnoty mieszkaniowej i rzetelnie zgłębić różnicę między zarządzaniem i podejmowaniem decyzji w dużych a małych wspólnotach mieszkaniowych. Żądanie rachunku z zarządu W małej wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązuje ustawa o własności lokali, a zatem też prawo kontroli działalności zarządu w niej określone. Jest to zresztą niepotrzebne bo w małej wspólnocie każdy z właścicieli ma prawo bezpośrednio zarządzać wspólnotą mieszkaniową, czyli w praktyce to tak jakby każdy z właścicieli lokali wchodził w skład zarządu, .Odpowiednikiem „prawa kontroli działalności zarządu” z dużej wspólnoty mieszkaniowej jest „żądanie rachunku z zarządu”. Zgodnie bowiem z art. 208 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Jak wprost z tego przepisu wynika rachunku tego może żądać tylko .współwłaściciel. Osoba która nie jest już właścicielem tego rachunku żądać nie może. Zatem gmina przed sprzedażą tego lokalu miała ostatnią chwilę aby wystąpić do osoby sprawującej zarząd o dokonanie zgodnie z art. 208 kodeksu cywilnego rachunku z zarządu.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp