Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Uchwały właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Prawo zwołania zebrania należy do kompetencji zarządu. O zebraniu właścicieli zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Podjęcie uchwały na zebraniu jest wskazane zwłaszcza wówczas gdy podjęcie uchwały wymaga wcześniejszego przedyskutowania tematu przez właścicieli czy też wysłuchania wcześniej opinii fachowca, który ma wyjaśnić właścicielom szczegóły podejmowanej decyzji aby podejmowali ją z pełną świadomością. Drugim sposobem podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów przez zarządu. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu i sposobu w jakim zarząd ma zbierać głosy ale nie może tego robić w nieskończoność. Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów” zatem wymaga aktywności zarządu. Nie można więc uznać za właściwe przyjęcie przez zarząd biernej postawy polegającej na „położeniu uchwały na stole” i czekanie miesiącami do skutku aż wszyscy właściciele wypowiedzą się w sprawie. Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega to na tym, że członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi, tłumaczą właścicielom treść uchwały i okoliczności sprawy oraz zbierają głosy pod uchwałą. Jak wynika z orzecznictwa sądowego zarząd nie ma jednak obowiązku uzyskać głosu każdego właściciela i może zakończyć glosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali za i tak uchwała nie zostałaby podjęta. W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach gdzie konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. W tej drodze bowiem uchwała może być podjęta nawet w tym samym dniu, w którym zaistniała konieczność podjęcia uchwały w danej sprawie. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione. Trzecim sposobem podjęcia uchwały przewidzianym w ustawie o własności lokali jest system mieszany, który przewiduje zbieranie głosów zarówno na zebraniu jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ma on zastosowanie wówczas gdy na zebraniu była mała frekwencja, tz. nie było właścicieli reprezentujących większość udziałów, a zatem podjęcie uchwały tylko na zebraniu nie było możliwe. Wówczas zarząd powinien dozbierać głosy po zebraniu w drodze indywidualnego ich zbierania wśród osób, które nie były obecne na zebraniu. Wyżej przedstawiłem zasady podejmowania uchwał. Co do zasady w dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. We wspólnocie mieszkaniowej liczy się więc tylko aby pod uchwalą podpisała się większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli za uchwałą taka większość się opowie uchwała zostanie podjęta. Jeżeli uchwała nie zyska poparcia takiej ilości właścicieli uchwała nie zostanie podjęta. Na przykład suma udziałów właścicieli wynosi 134562/134562, a zatem aby uchwała w takiej wspólnocie została podjęta za uchwałą muszą się opowiedzieć właściciele, którzy posiadają razem co najmniej 67282/134562, (50% + 1 udział). Jeżeli za uchwałą opowie się mniej właścicieli uchwała nie została podjęta. Podsumowanie Jak wynika z powyższego właściciele lokali głosują czyli składają podpis pod uchwałą lub na liście do głosowania za lub przeciw. Na zebraniu uchwały są głosowane przez obecnych na zebraniu właścicieli zgodnie z porządkiem obrad. Jeżeli na zebraniu stawili się właściciele dysponujący większością głosów wówczas jest szansa, że uchwały zostaną podjęte na zebraniu. Jednak jeżeli na zebraniu jest zbyt mała frekwencja lub siła głosów za i przeciw tak się rozłożyła, że uchwała nie została podjęta a jednocześnie właściciele lokali nie obecni na zebraniu głosując mogą doprowadzić do jej podjęcia zgodnie z ustawą o własności lokali zarząd ma obowiązek przejść po zebraniu do dozbierania głosów w drodze indywidualnego ich zbierania. Zatem to że zarząd podsumowuje głosy na zebraniu jest czymś oczywistym bo inaczej przecież nie można ustalić rozkładu głosów a jednocześnie takie podsumowanie w przypadku braku podjęcia uchwały na zebraniu nie ma żadnego znaczenia formalnego bowiem nie kończy głosowania. Głosowane trwa nadal gdyż zarząd zobowiązany jest przejść do indywidualnego zbierania (dozbierania) głosów jeżeli z matematyki głosowania wynika, że uchwała może być podjęta głosami nieobecnych właścicieli. Ustawa nie nakłada też na zarząd żadnych wymogów formalnych związanych z przejściem do dozbierania głosów w drodze indywidualnego ich zbierania. Zarząd nie musi niczego ogłaszać. To przejście z zebrania do dozbierania głosów jest więc czynnością tylko faktyczną i automatyczną związaną z wynikiem głosowania na zebraniu i niczym więcej.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp