Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Kontrola zarządu prawem każdego właściciela Zgodnie z art.29 ust 3 ustawy o własności lokali właścicielom lokali służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Bezsprzecznie w prawie kontroli działalności zarządu zawiera się prawo wglądu do wszelkich dokumentów wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w innym wypadku sprawowanie pełnej kontroli nie byłoby możliwe. Właściciel oprócz faktycznego wglądu w dokumenty może też żądać kopii dokumentów. Jest to zupełnie zrozumiałe gdyż trudno sobie wyobrazić aby właściciel zapamiętał szczegółowo wszystkie interesujące go informacje zawarte w dokumentach. Trudno też żądać od właściciela znajomości wszystkich zagadnień zawartych w dokumentach więc tylko kopiując je może zasięgnąć opinii osób trzecich, np. prawnika księgowego itd. na temat ich poprawności czy zagadnień z nich wynikających. Zwróć uwagę, że rozwój techniki powoduje, że kopiowanie dokumentów na różnego rodzaju nośniki jest tanie i proste więc w naturalny sposób w naszych czasach zastąpiło sporządzanie notatek z udostępnianych dokumentów do wglądu. Obowiązkiem zarządu/zarządcy jest umożliwienie właścicielom lokali sprawowanie kontroli działalności zarządu, a właściciel lokalu powinien decydować, czy w tym celu wystarczy mu pokazanie dokumentów, wykonanie kserokopii, umożliwienie mu wykonanie ich fotokopii, czy też zeskanowanie. Ustawa o własności lokali wprowadza też zasadę sądowej kontroli zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych. Służą temu dwa środki ochrony czyli uchylenie uchwały przewidziane w art.25 ustawy o własności lokali i uznanie uchwały za nieistniejącą przewidziane w art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej do sądu i żądać jej uchylenia z powodu niezgodności z przepisami prawa, umową właścicieli, albo gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oprócz możliwości uchylenie uchwały w drodze jej zaskarżenia do sądu w trybie art.25 ustawy o własności lokali istnieje możliwość uznania uchwały za nieistniejącą w trybie art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 189 kodeksu postępowania cywilnego powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Jednak w przypadku wspólnot mieszkaniowych nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 roku sygn. akt I CK 336/06 art. 189 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych. Gdy obrażają zarządcę Często spotykamy się z zachowaniem osób, które poprzez swoje wypowiedzi powodują, że czujemy się dotknięci. Zachowanie takie może spełniać znamiona jednego z dwóch przestępstw, tj. zniewagi lub zniesławienia. Zachowanie uwłaczające godności człowieka, stanowiące przejaw lekceważenia oraz pogardy, oceniane jest jako przestępstwo zniewagi, Kto znieważa inną osobę w jej obecności albo choćby pod jej nieobecność, lecz publicznie lub w zamiarze, aby zniewaga do osoby tej dotarła podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności. Przestępstwo zniesławienia ma nieco inny charakter gdyż, aby mówić o zniesławieniu ktoś musi nas o coś pomówić, innymi słowy musimy mieć do czynienia z oszczerstwem. Sprawca tego przestępstwa, pomawia inną osobę, grupę osób o takie postępowanie, które mogą poniżyć ją w opinii publicznej lub narazić na utratę zaufania potrzebnego dla danego stanowiska, zawodu lub rodzaju działalności. Z takim przestępstwem mamy do czynienia gdy ktoś wbrew prawdzie twierdzi na przykład, że zarządca jest złodziejem bo sprzeniewierzył majątek wspólnoty mieszkaniowej. Przestępstwo to zagrożone jest oprócz kary grzywny i kary ograniczenia wolności, karą pozbawienia wolności do roku. Oba przestępstwa ścigane są z oskarżenia prywatnego. Zasadniczą sprawą przy ściganiu sprawcy z oskarżenia prywatnego jest fakt, że oskarżycielem nie jest prokurator, ale sam pokrzywdzony (ofiara naruszenia prawa), który musi sporządzić prywatny akt oskarżenia i skierować go do sądu. W akcie oskarżenia musi znaleźć się co najmniej : wskazanie sądu, do którego akt jest kierowany, oznaczenie osoby, która wnosi oskarżenie, oznaczenie, kto jest osobą oskarżoną, określenie zarzucanego czynu, oświadczenie oskarżyciela, iż domaga się ukarania sprawcy, wskazanie dowodów, na których opiera się oskarżenie oraz datę i podpis oskarżyciela. Oprócz odpowiedzialności karnej w grę wchodzić może także odpowiedzialność cywilna oparta na powództwie osoby pokrzywdzonej domagającej się zadośćuczynienia od drugiej strony. Podsumowanie Każdy właściciel ma prawo do swojego zdania i jest to jak najbardziej pozytywna sytuacja występująca we wspólnocie mieszkaniowej. W końcu obowiązkiem każdego właściciela jest współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną. Ma zatem prawo kontroli działalności zarządu i wyrażania swojej opinii na temat zarządzania (czytaj naprzykrzania się). Podejmowania samemu lub z innymi właścicielami określonych inicjatyw na przykład w celu podjęcia uchwał, czy innych spraw dotyczących wspólnoty mieszkaniowej (czytaj utrudnianie pracy). Właściciel niezgadzający się z określonymi decyzjami wspólnoty mieszkaniowej ma prawo wyrazić swój pogląd w tej sprawie wobec zarządu a także na zebraniu właścicieli lokali, a następnie jeżeli mimo to wspólnota podjęła określoną uchwałę ma prawo ją zaskarżyć w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Przede wszystkim proszę więc zwrócić uwagę, że w zasadniczej części skarży się Pani na to że właściciel wykorzystuje swoje uprawnienia a nie na działanie sprzeczne z prawem. To że właściciel podważa wszystkie uchwały, straszy zarządem przymusowym, to działania zgodne z prawem nawet jeżeli właściciel przesadza. Nie można właścicielowi zarzucić wykorzystywania uprawnień jakie mu przysługują zgodnie z przepisami. Zarząd czy zarządca w stosunku do właściciela wykazującego się pieniactwem ma natomiast prawo zarówno ograniczyć swoje wypowiedzi i na przykład nie odpowiadać na jego listy jeżeli nie dotyczą udostępnienia określonych dokumentów lub odpowiadać w sposób bardzo ograniczony. Zarząd ma bowiem umożliwić wgląd właścicielowi w istniejącą dokumentację wspólnoty a nie ma obowiązku ani tworzyć różnego rodzaju zestawień ani tłumaczyć właścicielowi zawiłości zarządzania czy udzielać porad prawnych. Jeżeli właściciel nie umie czytać dokumentacji i wyciągać z niej wniosków zarząd ma prawo odesłać go do zasięgnięcia opinii księgowego lub prawnika. W przypadku gdy właściciel w swoim pieniactwie obraża członków zarządu czy zarządcę lub dopuszcza się oszczerstw w stosunku do nich warto wytoczyć mu sprawę karną. Jak pokazuje praktyka niejednokrotnie brak reakcji na oszczerstwa powoduje, że nawet jeżeli te oszczerstwa są wyssane z palca zapadają w świadomości innych właścicieli i rodzą brak zaufania do zarządu, który bardzo często prowadzi do decyzji wspólnoty o zmianie zarządu mimo że tak naprawdę brak jest ku temu jakichkolwiek podstaw.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp