Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Rękojmia za wady fizyczne polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie. Tak surowa odpowiedzialność złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat (uprzednio 3 lat), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania mieszkaniem, w praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy. Nie należy też wydania mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem jak i po wydaniu lokalu. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadkach gdy wymagają tego przepisy). Zdarza się jednak, że deweloper wydaje lokal przed uzyskaniem tej decyzji, tymczasem przystąpienie do użytkowania obiektu przed uzyskaniem tej decyzji jest nielegalne. Stąd też wydanie budynku powinno właściwie nastąpić dopiero po uzyskaniu powyższej decyzji, zwłaszcza, że poprzedzona jest ona kontrolą prowadzoną przez organy nadzoru budowlanego, co pozwala wykryć ewentualne wady. Jednakże wydanie rzeczy ma co do zasady charakter czynności faktycznej, nie zaś prawnej. Nie można uznać więc wydania dokonanego przed wydaniem przedmiotowej decyzji za „nieważnego” i w związku tym liczyć terminu wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi od innego punktu czasowego np. od dnia wydania decyzji. W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań przyjmuje się, że została wydana wraz z wydaniem lokali. Zatem terminy dochodzenia roszczeń będą różne dla poszczególnych właścicieli. W przypadku każdego lokalu termin rękojmi także odnośnie nieruchomości wspólnej kończy się w różnym czasie.. Obok roszczenia z tytułu rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W tym przypadku termin przedawnienia roszczenia upłynie po 10 latach. Jednak aby domagać się odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy wada musi istnieć od samego początku, a nie powstać dopiero w trakcie użytkowania. Warto również podkreślić, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości gdyż to on jest stroną umowy z deweloperem. Dlatego też kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi nawet jeżeli okres rękojmi jeszcze nie upłynął. Kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jedynie w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego przeniesienia tych uprawnień lub dokonano tego w oddzielnej umowie. We wspólnocie mieszkaniowej rękojmia będzie dotyczyć dwóch odrębnych nieruchomości. Wady mogą bowiem dotyczyć poszczególnych lokali i to sprawa pomiędzy deweloperem, a kupującym. Wady mogą dotyczyć też nieruchomości wspólnej i w tej materii wspólnota mieszkaniowa powinna podejmować kroki zmierzające do rozwiązania problemu i usunięcia wady. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 roku sygn.akt III CZP 48/04. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym, a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Sąd Najwyższy wskazał jednak w uchwale sposób pozwalający na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę mieszkaniową i wyręczenie właścicieli lokali. Według sądu wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale dochodzenie odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej jest związane z indywidualnymi umowami nabycia lokali, które zawierali poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Z tego tytułu właścicielom lokali przysługuje uprawnienie w postaci kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mają możliwość przelania roszczeń na wspólnotę mieszkaniową gdy uznają, że dochodzenie ich przez wspólnotę gwarantuje właściwą ochronę ich interesów. Jednak jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 06.06.2014 roku sygn.I ACa 466/14 mimo uzyskania cesji wierzytelności z tytułu rękojmi od właścicieli lokali wspólnota mieszkaniowa nie może żądać uprawnienia jej do zlecenia wykonania zastępczego gdyż nie jest to uprawnienie przewidziane przy umowie sprzedaży. Jak wskazuje się w orzecznictwie właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie udział uprawnionego w nieruchomości wspólnej. Należy zauważyć, że zróżnicowanie okresu rękojmi może być korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku bowiem każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej. Może się więc okazać, że w sytuacji gdy deweloper wydaje kupującym lokale stopniowo to bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli. Zatem będzie dla budynku dużo dłuższy niż 5 letni termin ustawowy. Jednak w praktyce wygląda to trochę mniej różowo dla wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce gdy wszystkim lub większości właścicielom lokali przysługuje jeszcze rękojmia deweloper usunie wadę w nieruchomości wspólnej. Inaczej będzie w sytuacji gdy rękojmia przysługuje już tylko pojedynczym właścicielom. Wówczas deweloper odmówi usunięcia wady. Właściciele którym przysługuje jeszcze rękojmia wystąpią żądając naprawy ale deweloper porozumie się z nimi co do odszkodowania wypłacając im kwoty wyższe niż by wynikały z proporcji wysokości ich udziałów w kosztach usunięcia wady, co dla dewelopera i tak będzie korzystniejsze niż naprawa. Właściciele wycofają swoje roszczenia z tytułu rękojmi bo odszkodowania będą wyższe niż koszty w jakich muszą partycypować w usunięciu wady przez wspólnotę mieszkaniową. Ugoda z deweloperem będzie więc dla nich korzystniejsza niż dochodzenie usunięcia wady dla wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa zmuszona będzie usunąć wadę we własnym zakresie i na koszt wszystkich właścicieli. Pozostali właściciele, którym roszczenia odszkodowawcze z tytułu rękojmi już nie przysługują zmuszeni będą pokryć przypadające na nich koszty usunięcia wady z własnej kieszeni. Podsumowanie Zatem przede wszystkim należy zwrócić uwagę na termin rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Jednak tak surowa odpowiedzialność złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń gdyż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat (uprzednio przed zmianą przepisów 3 lat), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Ten termin liczy się dla każdego lokalu oddzielnie od wydania lokalu kupującemu. Ponadto przysługuje tylko kupującemu lokal od dewelopera. Zatem roszczeń tych nie mają właściciele nabywający lokal na rynku wtórnym chyba, że zadbali sobie aby przenieść na siebie te roszczenia od sprzedającego co jest raczej bardzo rzadkie. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi na drodze sądowej wspólnota mieszkaniowa musi podjąć w tej sprawie uchwałę a właściciele lokali muszą przenieść na nią swoje roszczenia w drodze cesji. Jeżeli termin na dochodzenie rękojmi minął wspólnota mieszkaniowa może tylko skorzystać z dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W tym przypadku termin przedawnienia roszczenia upłynie po 10 latach. Jednak aby domagać się odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy wada musi istnieć od samego początku, a nie powstać dopiero w trakcie użytkowania. Jeżeli termin na dochodzenie rękojmi minął a wada powstała w trakcie użytkowania wspólnocie mieszkaniowej pozostaje już tylko wykonać remont we własnym zakresie, a koszty pokryją wszyscy właściciele lokali w proporcji do wysokości udziałów związanych z ich lokalami w nieruchomości wspólnej. UCHWAŁA Nr …......../2019 właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy ….........nr …......... w …................ z dnia ….................................roku w sprawie wytoczenia powództwa 1. Wspólnota mieszkaniowa udziela zgody na przyjęcie roszczeń przysługującym poszczególnym właścicielom lokali z tytułu rękojmi i na wytoczenie powództwa sądowego przeciwko …...................z siedziba w …...................................w celu realizacji uprawnień z tytułu rękojmi. 2. Wspólnota mieszkaniowa upoważnia zarząd do zawarcia z właścicielami lokali umów cesji oraz wyboru adwokata w celu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przed sądem i udzielenia mu pełnomocnictwa procesowego oraz do zawarcia z nim umowy na obsługę prawną. 3. Wspólnota mieszkaniowa upoważnia zarząd do pokrycia kosztów z powyższym związanych z funduszu prawnego Umowa cesji zawarta w dniu …...................... w …..........................., pomiędzy : Wspólnotą Mieszkaniową przy ulicy …...............nr ….............. w …............... reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty w składzie …......................................................., zam. …................................................... …......................................................., zam. …................................................... zwaną dalej Cesjonariuszem, a …......................................................., zam. …................................................... …......................................................., zam. …................................................... zwanymi dalej Cedentem, 1. Cedent oświadcza, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia …...............roku Rep.A nr …......./ ….............jest właścicielem lokalu nr …..... położonego w budynku nr ….... przy ulicy …........................w …........................................oraz, że w związku z tym przysługuje mu roszczenie związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej w stosunku do …................................................. z siedzibą w …......................... 2. Cedent przenosi na rzecz Cesjonariusza przysługujące mu roszczenia, a Cesjonariusz oświadcza, iż powyższe roszczenia przyjmuje. 3. Celem umowy jest umożliwienie Wspólnocie Mieszkaniowej dochodzenia roszczeń w stosunku do ….............................................. w celu uzyskania środków finansowych na pokrycie kosztów usunięcia wady fizycznej w nieruchomości wspólnej. Cedent Cesjonariusz

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp