Pytanie do eksperta

Odpowiedź: We wspólnotach mieszkaniowych lokal na parterze budynku posiadać może ogródek przylegający do lokalu. Ogródki te to kilkadziesiąt metrów kwadratowych bezpośrednio przy balkonie lub tarasie, z którego wykonane jest zejście do tego ogródka. Rozwiązanie to daje mieszkańcom lokali na parterze namiastkę domu. Daje im możliwość posiadania kawałka własnego trawnika, małego warzywnika i kilku własnych drzew i krzewów. Prawo do ogródka deweloper zapewnia kupującym dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub dokonując określenia korzystania z nieruchomości zawierając umowę quoad usum. Wówczas ogródek pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polegać będzie na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. W tym wypadku podział polegać ma określeniu prawa do korzystania przez właścicieli konkretnych lokali z określonych ogródków najlepiej zgodnie z oznaczeniem naniesionym na mapę geodezyjną nieruchomości znajdującą się w aktach księgi wieczystej. Podział do korzystania określony umową quoad usum powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Zatem może dokonać w drodze quoad usum określenia sposobu korzystania z ogródków. Umowa quoad usum jest umową wiążąca nie tylko dla tych którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. Nie ma więc potrzeby jej ponawiać po każdej zmianie wśród osób będących właścicielami lokali. Istota i doniosłość umowy quoad usum wielokrotnie też podkreślana jest w orzecznictwie. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli bądź w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody. W przypadku gdy ogródek ma postać służebności o prawach i obowiązkach uprawnionego do korzystania z ogródka decyduje w dużej mierze treść służebności. Jeżeli prawo do ogródka zostało uregulowane w formie umowy quoad usum lub służebności to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu. Warunki te mogą ograniczać możliwość np. sadzenia drzew i krzewów w określonej odległości od budynku, czy też w ogóle uniemożliwiać sadzenia roślinności. Mogą też wprowadzać różne inne ograniczenia na przykład co do zakazu grillowania. Jeżeli w akcie tym nie ustalono żadnych warunków korzystania z ogródka a jedynie ustanowiono prawo do niego i określono jego wielkość i usytuowanie to należy uznać, że właściciel lokalu na parterze może korzystać z niego w sposób charakterystyczny dla tego typu nieruchomości. Ogródek taki ma służyć więc odpoczynkowi i rekreacji, a zatem właściciel lokalu ma prawo zagospodarować go pod tym kątem. Ma prawo dokonywać nasadzeń drzew i krzewów, ma też prawo do umieszczenia w ogródku mebli ogrodowych, czy urządzeń rekreacyjno-sportowych, a także grilla, czyli ma prawo wykorzystywać ogródek tak jak robią to właściciele domów i nie musi w tym celu uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej Nie ma przepisów prawa które zakazywałyby grillowania w ogródku przyległym do lokalu. W konsekwencji nie ma prawnych możliwości do zwalczania tego zjawiska w wyniku doraźnych interwencji, właścicieli, zarządu, Policji czy straży miejskiej. Policja czy straż miejska wezwane gdy właściciel grilluje w ogródku odmówią jakiejkolwiek interwencji chyba, że grillowanie połączone jest z zakłóceniem spokoju i porządku. Jednak wtedy będą interweniować ze względu na zakłócenie spokoju czy porządku a nie z powodu rozpalonego grilla. Grillowanie nie jest zjawiskiem sprzecznym z prawem więc nie można go zwalczać w wyniku działań doraźnych. Do ograniczenie zjawiska grillowania można próbować doprowadzić tylko i wyłącznie w wyniku długofalowej działalności zarówno wspólnoty mieszkaniowej jak przede wszystkim pojedynczych właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa ma marne możliwości przeciwdziałać grillowaniu w ogródkach które wprawdzie są nieruchomością wspólną ale zostały przyznane do wyłącznego korzystania w aktach notarialnych właścicielom lokali na parterze.. Zatem w zakresie korzystania zostały wyłączone spod decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli przy określeniu prawa do ogródka nie wprowadzono zasad korzystania właściciel może z ogródka korzystać w sposób dowolny ograniczony jedynie przez przepisy prawa, a te nie zabraniają mu na przykład grillowania. .Pierwszym krokiem jaki wspólnota mieszkaniowa może podjąć jest wprowadzenie do regulaminu porządku domowego zapisu o zakazie grillowania na terenie nieruchomości wspólnej choć dużo skuteczniejsze będzie zakazanie grillowania w odległości mniejszej niż X metrów od budynku. Podając jako odległość skraj ogródka. Wówczas w przypadku gdy ogródki są długie przynajmniej część właścicieli będzie grillować w większej odległości od budynku co znacznie ograniczy zapachy na wyższych kondygnacjach. Stosowanie zakazów całkowitych jest bardzo nieskutecznym podejściem do problemu. Zwłaszcza mając świadomość że przestrzegania regulaminu porządku domowego bardzo trudno egzekwować. Jedynym dalszym krokiem jaki wspólnota mieszkaniowa może zastosować jest art. 16 ustawy o własności lokali, który stanowi, że jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Zatem art.16 ustawy o własności lokali umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami jednak wspólnota mieszkaniowa musi traktować to jako ostateczność. Wątpię aby sąd zarządził sprzedaż lokalu bo sąsiad od czasu do czasu z reguły pewnie kilka czy kilkanaście razy w roku grilluje w ogródku. Raczej takiego orzeczenia można spodziewać się w przypadku gdy ten sam sąsiad także w inny sposób przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W przeciwieństwie do wspólnoty mieszkaniowej, która nie ma skutecznych środków do walki z grillującymi takie środki mają pojedynczy właściciele i to oni powinni jeżeli grillowanie im przeszkadzać podjąć kroki w celu ograniczenia tego zjawiska. Zgodnie bowiem z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten dotyczy takich działań, których skutki przenikają na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie hałasów zapachów czy dymu z grilla (tzw. immisje pośrednie). Warto zwrócić uwagę, że podstawą do skutecznego powództwa sądowego nie są każde zakłócenia a tylko takie, które przekraczają przeciętną miarę. Ocenę tej przeciętnej miary dokonuje sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. W razie przekroczenia tej granicy (przeciętnej miary) właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Warto jednak pamiętać, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem może nie oznaczać w ogóle zakazu określonych zachowań a obowiązek zminimalizowanie poziomu zakłóceń tak aby nie przekraczał przeciętnej miary. Ponadto jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art.13 ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp