Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiąca jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. Zwróć uwagę, że z reguły tworzy się wspólnoty jednobudynkowe i ma to swoje praktyczne uzasadnienie. Za powstaniem wspólnot wielobudynkowych powinno przemawiać tylko wyjątkowe położenia budynków wspólnoty mieszkaniowej uniemożliwiające podział nieruchomości lub brak dostępu do drogi publicznej, czy związanie gospodarcze budynków, np. drugi budynek jest budynkiem gospodarczym, w którym znajdują się komórki lokatorskie czy miejsca postojowe. Zasadę wydzielania wspólnot jednobudynkowych potwierdza orzecznictwo sądowe. We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali oprócz opłat związanych z ich lokalami muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. We wspólnocie wielobudynkowej tak jak we wspólnocie jednobudynkowej jest tylko jedna nieruchomość wspólna i tylko jedne koszty zarządu, a właściciele ze wszystkich budynków ponoszą koszty zarządu w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko koszty związane z jednym z budynków. Jakichkolwiek elementów kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można przerzucać na niektórych tylko właścicieli lokali gdyż każdy właściciel ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej i nikt nie zmusi go do tego aby ponosił koszty zarządu w innym udziale. Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali którzy nie powierzyli zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, a zatem nie może nim być osoba prawna nawet jeżeli jest właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani ze sprawowanej funkcji i nie muszą istnieć żadne przyczyny uzasadniające to odwołanie. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Przepisy prawa w żaden inny sposób nie regulują codziennej pracy zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zarządy wspólnot mieszkaniowych zwłaszcza kilku osobowe i w dużych wielkością wspólnotach bardzo często dokonują podziału spraw jakimi zajmują się poszczególni członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo często jest to podział związany z ich wykształceniem. Na przykład więc jeden z członków zarządu zajmuje się kontaktami z organami administracji, inny księgowością i prowadzeniem dokumentacji, a jeszcze inny kontaktami z właścicielami lokali i rozwiązywaniem problemów lokatorskich. Nic nie stoi więc na przeszkodzie aby w przypadku wspólnoty mieszkaniowej złożonej z dwóch budynków przy zarządzie dwuosobowym każdy z członków zajmował się sprawami jednego z budynków. Jednak należy pamiętać, że niczego to nie zmienia pod względem formalnym. To dalej jest jedna wspólnota mieszkaniowa i jeden zarząd, a to że każdy z członków zarządu zajmuje się sprawami danego budynku nie powoduje że może jakąkolwiek decyzję podjąć samodzielnie czy wbrew drugiemu członkowi zarządu. Zawsze należy pamiętać, że gdy zarząd jest kilkuosobowy oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Tak samo uchwałę o wyborze zarządu podejmują wszyscy właściciele lokali w obu budynkach. Nie ma możliwości prawnych aby każdy z budynków samodzielnie podejmował decyzje w tej sprawie. Jeżeli właścicielom ta sytuacja nie pasują powinni doprowadzić do podziału wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej na dwie odrębne wspólnoty mieszkaniowe jednobudynkowe.

Autorzy

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp