Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Wydatki na koszty postępowania sądowego, którego stroną jest wspólnota mieszkaniowa nie zostały wymienione wprost w otwartym katalogu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wyszczególnionych w art. 14 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), na pokrycie których to kosztów właściciele lokali zobligowani są uiszczać comiesięczne opłaty w formie zaliczek (art. 15 ust. 1 UWL). Stąd też, wskazane jest, by na pokrycie kosztów postępowania sądowego wspólnota, w drodze uchwały powołała osobny fundusz celowy, który umożliwi właścicielom lokali systematyczne gromadzenie środków na ewentualne prowadzenie postępowań sądowych, co też wykluczy sytuację, gdy – w braku takich funduszy – powstanie konieczność uiszczenia przez właścicieli lokali wspomnianych kosztów w drodze jednorazowych wpłat. Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie – co do zasady – obowiązujące zasady gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali na koszty przewidziane w art. 14 UWL oraz związany z tym dopuszczalny zakres, w jakim wspólnota może środkami tymi dysponować, wykluczają przyjęcie za zgodne z prawem działania wspólnoty w drodze przekazania tych środków na inny cel. Podkreśla się bowiem, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, a dysponując tymi środkami na inny cel, wkracza w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą (vide: wyr. SA w Szczecinie z dnia 18.06.2008 r., I ACa 119/08). Dopuszcza się jednakże dysponowanie przez wspólnotę nadwyżką w opłatach uiszczonych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną na inne wydatki związane z ową nieruchomością wspólną, np. przeksięgowanie i przeznaczenie nadwyżki na fundusz remontowy, który z zasady dotyczy części wspólnych nieruchomości (vide: wyr. SA w Białymstoku z dnia 09.01.2020 r., I ACa 507/19). W orzecznictwie przyjmuje się wobec tego, iż przewidując uruchomienie drogi sądowej wspólnota powinna zabezpieczyć się na tego rodzaju ewentualność i dokonać czynności zmierzające do pokrycia związanych z tym wydatków. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej chodzi zatem o ujęcie w planach finansowych rezerwy na taki właśnie cel, a w sytuacji, gdy takie zastrzeżenia nie zostały poczynione, to w grę wchodzi zwołanie zebrania właścicieli i podjęcie na nim stosownej uchwały tj. zwiększającej jednorazowo dotychczasowo obciążenie członków wspólnoty. Podjęciu określonych działań zmierzających do zdobycia rzeczonych środków może zatem służyć uchwała w kwestii wygospodarowania dodatkowych funduszy na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym prowadzenie sprawy sądowej dotyczącej tej nieruchomości (vide: postan. NSA z dnia 28.10.2008 r., II OZ 1114/08). Zwrócić należy bowiem uwagę, iż przepis art. 14 UWL zawiera jedynie przykładowe wyliczenie kosztów, o czym świadczy sformułowanie „w szczególności”. Do obowiązków właścicieli lokali należy zaś - zgodnie z art. 12 ust. 1 UWL - ponoszenie wszelkich kosztów, tj. wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Tak więc, do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele niż wymienione w art. 14 UWL, jeżeli są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Utworzenie zatem funduszu na pokrycie kosztów obsługi prawnej jest celowe i racjonalne, albowiem dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot, a koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową obciążają wszystkich właścicieli lokali (vide: wyr. SO w Krakowie z 12.6.2015 r., I C 375/15).

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp