Pytanie do eksperta

Odpowiedź: Stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Sprawozdanie to składane jest przy tym zwykle na rocznym zebraniu właścicieli lokali. Przedmiotem tego zebrania powinno być bowiem m.in. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3 UWL). Jak wyjaśnia się to przy tym w doktrynie, przepis art. 30 ust. 1 pkt 2 UWL nakłada na jednostkę zarządzającą nieruchomością wspólną obowiązek składania właścicielom lokali, na forum zebrania ogółu właścicieli, rocznego sprawozdania z działalności, którego z kolei podstawą sporządzenia powinna być pozaksięgowa ewidencja kosztów i przychodów, o której mowa w art. 29 ust. 1 UWL. Omawiane sprawozdanie powinno zawierać zatem w swej treści część finansową (zestawienie przychodów i kosztów, wraz z załączoną odpowiednią dokumentacją) i część stanowiącą relację z innych czynności z zakresu zarządu. Całość powinna być zaś klarowna, rzetelna i wiarygodna. Jak wyjaśnił to przy tym Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15.04.2019 r. (I CSK 531/18), z treści art. 30 UWL nie wynika, w jakiej formie ma być sporządzone sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może zatem sama zdecydować, czy chce prowadzić ewidencję uproszczoną, czy księgi rachunkowe na podstawie ustawy z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości. W orzecznictwie podkreśla się przy tym jednocześnie, iż przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną. Istotne jest tylko bowiem to, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny (vide: wyr. SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12). Zwrócić należy bowiem uwagę, iż przepisy UWL nie zawierają regulacji na temat treści i formy sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd, w związku z tym należy przyjąć, że sprawozdanie to podobnie jak inne sprawozdania musi spełniać jedynie wymogi rzetelności, tj. zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, tj. wskazania wszystkich faktów, jakie miały miejsce, i czytelności. Dla uznania, że sprawozdanie spełnia wymóg kompletności, musi ono z kolei zawierać część finansową, która z kolei musi być rzetelna (vide: wyr. SA w Gdańsku z 09.02.2018 r., V ACa 13/17). Należy opowiedzieć się za powyższym stanowiskiem, mimo iż wedle starszego orzecznictwa można było spotkać się również z poglądem przeciwnym, wskazującym, iż skoro przepisy UWL nakładają na wspólnotę obowiązek corocznych obrad nad sprawozdaniem zarządu, to powinien to być dokument i to dokument od tego zarządu pochodzący (vide: wyr. SA w Warszawie z 28.6.1999 r., I ACa 282/99). Jedynie zatem wadliwość sprawozdania finansowego, jego nierzetelność i niekompletność dodatkowo w powiązaniu z brakiem sprawozdania opisowego z działalności zarządu, w sposób oczywisty przełożyć się może na brak możliwości udzielenia absolutorium zarządowi (vide: wyr. SA w Warszawie z dnia 04.05.2018 r., VI ACa 1450/16).

UZYSKAJ DOSTĘP DO:

  • 324 artykułów z poradami prawnymi, które pomogą rozwiązać problematyczne sprawy w zarządzanych przez Ciebie nieruchomościach,
  • 154 wzorcowych dokumentów do wykorzystania w każdej chwili i dostosowane do wszystkich typów obiektów,
  • 72 h tyle maksymalnie czasu będziesz czekał na odpowiedź na swoje pytania,
  • 640 minut filmu instruktażowego omawiającego postępowanie przy problemach technicznych,
  • 167 komentarzy do podzielonych tematycznie orzecznictw i wyroków,
Uzyskaj dostęp