Odkupienie sąsiedniej działki w celu urządzenia parkingu

Co radzi ekspert?

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej była podważana zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, aż do uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r. sygn. akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości do własnego majątku, ale powinno być to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej. Zatem wspólnota mieszkaniowa może zarówno nabyć nieruchomość, jak i zawrzeć każdą umowę mającą na celu czasowe korzystanie z nieruchomości, jeżeli jest to uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Powyższą uchwałą Sąd Najwyższy, nadając uchwale moc zasady prawnej, dał wspólnotom, sądom i innym podmiotom jasną i trwałą wykładnię prawa w tym zakresie. Ponadto znaczenie ma nie subiektywne zdanie danej wspólnoty (jej właścicieli), a obiektywne przesłanki. Sytuacja w której wspólnota mieszkaniowa nie ma parkingu lub parking jest zbyt mały uzasadnia nabycie nieruchomości sąsiedniej w tym celu.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali wprowadza zasadę podejmowania uchwał większością głosów i przewiduje tylko jeden wyjątek od zasady, a mianowicie art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Inne przypadki jednomyślności jako wyjątek od ogólnie przyjętej w ustawie o własności lokali zasady głosowania większością głosów wynikać mogą tylko z przepisów szczególnych. Na przykład nabycia przez wspólnotę przyległej nieruchomości lub jej części w wypadku, gdy nieruchomość gruntowa, na której postawiony jest budynek, w którym jest wspólnota, nie spełnia wymogów działki budowlanej. Zgodnie z art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wspólnota może w takim przypadku skutecznie żądać od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przeniesienia na jej rzecz prawa własności działki przyległej lub jej części, jedynie wówczas gdy z roszczeniem wystąpią wszyscy członkowie wspólnoty. Z taką sytuacją mamy tez do czynienia w przypadku podziału nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art.97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności podziału można dokonać tylko na wniosek wszystkich współwłaścicieli. W przypadku nabycia nieruchomości sąsiedniej od prywatnego właściciela brak jest przepisów szczególnych w tym zakresie, które wymagałyby jednomyślności zatem uchwała w tej sprawie zapada w normalnym trybie większością głosów właścicieli (choć można się spotkać w orzecznictwie z poglądem przeciwnym).

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej oprócz zgody na nabycie nieruchomości sąsiedniej za określoną zaakceptowaną przez wspólnotę mieszkaniową cenę musi zawierać upoważnienie dla zarządu do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W związku z tym dla swej ważności uchwała taka musi być zaprotokołowana przez notariusza. Na podstawie tej uchwały akt notarialny umowy sprzedaży z właścicielem zawiera zarząd wspólnoty. Chyba, że w uchwale zostanie w tym celu ustanowiony specjalnie pełnomocnik np. jeden z właścicieli, wynajęty do sprawy prawnik itd.

Osoby które uważają, że zakup nieruchomości nie jest dobrym rozwiązaniem i jeżeli są w mniejszości mają tylko jedną możliwość, aby zablokować zakup nieruchomości, a jest nią zaskarżenie podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały do sądu. Zgodnie z art.25 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe. Tylko jeżeli bowiem sąd zablokuje możliwość nabycia nieruchomości uchylając uchwałę wspólnoty w tej sprawie mieszkańcy zainteresowani parkingiem będą musieli poszukać innego sposobu rozwiązania.

Najprostszym rozwiązaniem jest wówczas nabycie tej nieruchomości przez zainteresowanych właścicieli na współwłasność. Wówczas albo każdy z nich musiałby zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego nabycia udziału i pokryć koszty z tym związane albo wszyscy naraz musieliby się stawić u notariusza albo każdy z właścicieli musiałby udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego jednej osobie na przykład członkowi zarządu czy prawnikowi, który następnie w ich imieniu zawarłby umowę nabycia. Jednak to niezbyt dobre rozwiązanie sytuacji dla zarządzania w przyszłości tymi terenami przyległymi. Należy zwrócić uwagę, że w związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstaną dwie odrębne nieruchomości: nieruchomość wspólna pod budynkiem oraz nieruchomość stanowiąca tereny przyległe. Należy zwrócić uwagę, że do zarządu nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do terenów przyległych mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, gdyż nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnoty ani też nie jest to odrębna wspólnota. Jest to nieruchomość lub nieruchomości będące współwłasnością określonych osób uregulowane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z kodeksem cywilnym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów w nieruchomości i to chyba jedyna taka sama zasada jak w ustawie o własności lokali. W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają sami.

Ponadto jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.