Plan gospodarczy zarządu nieruchomości a opłaty na pokrycie kosztów zarządu

W przepisach WłLokU brak jest przy tym szczegółowej regulacji co do wymaganej treści planu gospodarczego wspólnoty. Zasadne wydaje się jednak – podnoszone w doktrynie – twierdzenie, że zakres merytoryczny planu gospodarczego powinien być analogiczny do treści oczekiwanej w sprawozdaniach zarządu. Przyjmuje się jednocześnie, że skoro roczny plan zarządzania nieruchomością wspólną (plan gospodarczy) stanowi podstawę określenia opłat na pokrycie kosztów zarządu, to powinien zawierać wykaz ważnych czynności, których wykonanie przewiduje się w najbliższym roku oraz ocenę (kalkulację) przewidywanych kosztów wykonania. Co do samej formy planu, stanowi on najczęściej załącznik do uchwały właścicieli lokali w sprawie m.in. jego zatwierdzenia, której to treść odnosi się niekiedy jedynie do wskazania ogólnej (planowanej) kwoty wydatków planowanych na najbliższy rok. Nie ma więc konieczności „przepisywania” poszczególnych pozycji kwotowych z planu do treści samej uchwały.

Właściciele lokali, przed przyjęciem planu gospodarczego na następny rok w drodze uchwały, mogą wypowiedzieć się co do jego treści i nanieść zmiany. Możliwość zapoznania oraz ingerencji w plan to niewątpliwie istotny element umożliwiający właścicielom lokali realny wpływ na sposób zarządzania nieruchomością wspólną oraz na rodzaj i skalę przedsięwzięć odnoszących się do utrzymania nieruchomości wspólnej w oczekiwanym przez nich stanie, w szczególności zaś do prowadzonych remontów czy ulepszeń. W doktrynie zwraca się uwagę na okoliczność, iż właściciele lokali powinni mieć możliwość ingerencji w plan gospodarczy, szczególnie gdy realizacja będzie wiązała się ze zwiększeniem ponoszonych przez nich kosztów.

Mając powyższe na uwadze, zasadnym jest wskazywanie w corocznym planie gospodarczym – w osobnej pozycji – wydatków wynikających z planowanej spłaty uprzednio zaciągniętego kredytu, a przypadających

na najbliższy okres roczny, tj. okres objęty planem. Wynika to również ze względów praktycznych, gdyż nie można wykluczyć sytuacji, iż w wieloletnim niekiedy okresie spłaty kredytu, wystąpią okoliczności, skutkujące zmniejszeniem (częściej jednak zwiększeniem) obciążenia kredytowego (np. przy zmienności oprocentowania) w stosunku do pierwotnie planowanego i przyjętego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej wyrażającą zgodę na zaciągnięcie kredytu. Powyższe umożliwia zaś właścicielom lokali właściwą reakcję na zaistniałe zmiany.

Można spotkać się i z poglądem bardziej „liberalnym”. W jego uzasadnieniu wyjaśnia się zaś, iż nie sposób nie zauważyć, że „plan gospodarczy” w istocie sprowadza się do bieżących spraw wspólnoty. Ponieważ spłata uprzednio zaciągniętego kredytu wynika zaś z zawartej – na podstawie uchwały wspólnoty – umowy kredytu, ujęta zostać może zatem w samym tylko sprawozdaniu finansowym, omawianym na zebraniu rocznym, bez konieczności powtarzania tej pozycji w planie gospodarczym. Niezrozumiałe są przy tym argumenty, jakoby kwota składek przeznaczonych na spłatę kredytu miała ulec zmianie – kredyt został już częściowo spłacony. Raty kredytu bowiem, planowane są na cały czas trwania spłaty w chwili zawarcia umowy kredytowej. W zależności od przyjętej opcji raty mogą być malejące, ale także rosnące lub równe w całym okresie spłaty. Brak jest więc podstaw do domagania się zmiany wysokości rat w kolejnym roku spłaty tylko z tego powodu, że kredyt został częściowo spłacony. Spłata ta bowiem wzięta została pod uwagę w harmonogramie spłaty rat kredytowych (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 22.1.2018 r., I C 166/15).