Urządzenie kotłowni bez zgody wspólnoty

Opis sprawy

Pozwana – właścicielka lokalu mieszkalnego, który składa się z dwóch pokoi, kuchni, spiżarki i przedpokoju oraz przynależnych do lokalu piwnicy i pomieszczenia w.c. mającego powierzchnię 1,84 m2 – w sezonie zimowym ogrzewa swoje mieszkanie, korzystając z pieca węglowego, zlokalizowanego w pomieszczeniu w.c. Podczas korzystania z tego urządzenia często dochodzi do zadymienia i zabrudzenia klatki schodowej.

W dniu 10 stycznia 2018 r. – w związku z zadymieniem na klatce schodowej budynku i lokalu – wezwana została straż pożarna. Strażacy wygasili piec i oddymili pomieszczenia. Po akcji zalecili pozwanej, aby nie korzystała z przewodu kominowego do czasu odbioru przez zakład kominiarski z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia.
 

Po kontroli kominów i urządzeń grzewczo-kominowych lokali w budynku przeprowadzonej w dniu 19 lipca 2018 r. przez mistrza kominiarskiego zalecono przeniesienie pieców do mieszkań lub zmianę ogrzewania na gazowe z powołaniem się na częste zadymianie klatki schodowej w sezonie grzewczym. Podczas kontroli w dniu 12 czerwca 2019 r., dokonanej przez ten sam zakład, stwierdzono prawidłowość działania urządzeń grzewczo-kominowych, a w związku z dalszym zadymianiem klatki schodowej znowu zalecono zmianę lokalizacji pieców bądź zmianę ogrzewania. Urządzenia grzewczo-kominowe, w ocenie mistrza kominiarskiego działały prawidłowo podczas kontroli w dniu 16 lipca 2020 r.

Ogrzewanie lokalu należącego do pozwanej odbywa się za pomocą kotła na paliwo stałe i w związku z tym pomieszczenie, w którym znajduje się kocioł, powinno spełniać odpowiednie warunki techniczne określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przynależne do lokalu pozwanej pomieszczenie w.c., w którym znajduje się piec (kocioł) c.o., nie spełnia tych warunków. Przede wszystkim nie ma odpowiedniej kubatury i nie posiada prawidłowej wentylacji grawitacyjnej wywiewnej. Istniejąca wentylacja jest wykonana niezgodnie z przepisami, nie spełnia swojej funkcji i jest niebezpieczna. Pomieszczenie nie ma również wentylacji nawiewnej. Użytkowanie kotła zlokalizowanego w tym pomieszczeniu zagraża życiu i zdrowiu ludzi.

W dniu 26 sierpnia 2020 r. na wniosek pozwanej zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania pozwolenia na przebudowę wewnętrznej instalacji gazowej, natomiast decyzją z dnia 26 sierpnia 2020 r. starosta zatwierdził projekt budowlany złożony przez pozwaną i udzielił pozwolenia na przebudowę wewnętrznej instalacji gazowej.

Żądania wspólnoty mieszkaniowej

W uzasadnieniu pozwu powodowa wspólnota mieszkaniowa wskazała, że w pomieszczeniu w.c. wydzielonym na wspólnej klatce schodowej pozwana urządziła kotłownię bez zgody wspólnoty oraz dokumentacji technicznej i zainstalowała piec węglowy, który podczas używania powoduje często zadymienie na klatce oraz osadzanie się sadzy na poręczach i ścianach, co jest utrudnieniem dla pozostałych mieszkańców. W opinii wspólnoty sposób użytkowania pieca, w tym spalanie śmieci, powoduje częste cofanie dymu, co zagraża życiu i zdrowiu wszystkich mieszkańców. Podjęta przez wspólnotę uchwała z dnia 9 marca 2019 r. o przeniesieniu pieca z pomieszczenia w.c. nie została przez pozwaną wykonana.

Powódka powołała się na zalecenia kominiarza, który po przeprowadzeniu kontroli kominów i urządzeń grzewczych, w opinii z dnia 19 lipca 2019 r. zalecił przeniesienie pieca grzewczego do mieszkania lub zmianę sposobu ogrzewania na gazowe.

Pozwana nie uznała powództwa i wyjaśniła, że mieszkanie zakupiła z piecem zlokalizowanym w pomieszczeniu w.c., a z powodu swojej sytuacji materialnej nie jest w stanie urządzić innego sposobu ogrzewania lokalu. Wskazała także, że inne mieszkanie w tym budynku posiada także piece kaflowe, a instalacja grzewcza w całym budynku ma nieszczelne przewody i kominy stwarzające zagrożenie bezpieczeństwa.

Stanowisko sądu rejonowego

Roszczenie powodowej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości należy oceniać poprzez treść przepisu art. 144 k.c.

Zgodnie z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Zasadą wyrażoną w art. 140 k.c. jest, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.
 

Jednym z ustawowych ograniczeń prawa własności są przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą również nieruchomości lokalowych. Zawarty w art. 144 k.c. zakaz immisji należy traktować jako sygnalizowany normą art. 140 k.c. przepis ustawy wyznaczający granice prawa własności nieruchomości. Jest to generalny przepis ograniczający wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Chodzi tu o aktywne zachowanie właściciela, które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące w sposób negatywny na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności. Granicą korzystania z prawa własności są więc działania, których skutkiem jest zakłócanie cudzego prawa własności.
 

Artykuł 144 k.c. dotyczy wszelkich nieruchomości emitujących zakłócenia oraz chroni wszelkie nieruchomości sąsiednie doznające zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Właściwym środkiem ochronnym – przeciwko niedopuszczalnym immisjom – przysługującym właścicielom nieruchomości sąsiednich jest roszczenie negatoryjne.

Z reguły bowiem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje zgodnie z art. 222 § 2 k.c. roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Mieszczą się w tym zakresie wszelkie przypadki zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 144 k.c.). Przy stosowaniu normy art. 222 § 2 k.c. właściciel nieruchomości podlegającej zakłóceniu z pewnością może żądać zaniechania naruszeń oraz przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała przeciętnej miary. 
 

Legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia o zaniechanie zakłóceń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem przysługuje bez wątpienia właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu, jak również osobom uprawnionym z tytułu ograniczonych praw rzeczowych. Legitymacja bierna przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości emitującej niedopuszczalne zakłócenia, także użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. W stosunkach pomiędzy współwłaścicielami roszczenie negatoryjne nie przysługuje – spory mogą być rozstrzygane na tle przepisów o współwłasności regulujących zarząd rzeczą wspólną. Nie można natomiast wykluczyć roszczenia negatoryjnego, gdy jego podstawą są immisje wynikające z wykonywania przez właściciela prawa do jego lokalu a zakłócające korzystanie z lokalu sąsiedniego lub nieruchomości wspólnej. Przy zakłócaniu korzystania z nieruchomości wspólnej legitymacja czynna procesowa przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. 
 

W sprawie poza sporem jest, że w czasie sezonu grzewczego dochodzi do zadymienia niektórych pomieszczeń w budynku, w tym również klatki schodowej stanowiącej część wspólną właścicieli poszczególnych lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej.

W kontekście treści protokołów okresowej kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych sporządzonych przez mistrza kominiarskiego nie można przyjąć, że przewody grzewczo-kominowe w budynku wspólnoty działają prawidłowo. Do ustaleń poczynionych podczas tych kontroli sąd podszedł z dużą ostrożnością. Zastrzeżenia do wniosków z tych kontroli miał również powołany przez sąd biegły sądowy z zakresu kominiarstwa, stwierdzając, że nie można uznać, aby wspólnota wykonała zalecenia strażackie oraz kominiarskie i uszczelniła przewody kominowe stosownie do tych zaleceń. Oględziny dokonane przez biegłego nie dają podstaw do stwierdzenia, że przewody kominowe są szczelne. W tej sytuacji nie można zanegować w sposób absolutny twierdzeń pozwanej, że do zadymienia klatki dochodzi na skutek nieszczelności przewodów grzewczo-kominowych i wentylacyjnych w budynku.
 

Nie zmienia to jednak faktu, że przyczyna zadymienia tkwi co najmniej także w sposobie usytuowania pieca c.o. i korzystania z niego do ogrzewania lokalu pozwanej. Wynika to w sposób oczywisty z ustaleń i wniosków zawartych w opinii biegłego sądowego z zakresu kominiarstwa, który po dokonaniu oględzin stwierdził, że pomieszczenie, w którym jest kocioł c.o., ma nieodpowiednią kubaturę, nie posiada wentylacji grawitacyjnej wywiewnej, a istniejąca wentylacja jest wykonana niezgodnie z przepisami i nie spełnia swojej funkcji. Pomieszczenie nie ma również wentylacji nawiewnej, a użytkowanie kotła zagraża życiu i zdrowiu ludzi.

Okoliczności wyżej wskazane, w ocenie sądu, wyczerpują cechy zakłócania korzystania ze wspólnej klatki schodowej ponad przeciętną miarę, o jakiej stanowi art. 144 k.c.

W tej sytuacji żądanie powódki sąd uznał za uzasadnione.

Podstawa prawna

• Art. 140, art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. z 2020 r., poz. 1740).