Zakup działki przez Wspólnotę Mieszkaniową

Co radzi ekspert?

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości do własnego majątku, a podstawą tego stanowiska jest uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku sygn.akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 kodeksu cywilnego jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Jednak wspólnota mieszkaniowa ze względu na funkcję jaką spełnia, może posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05). Podstawą do tego aby zarząd mógł nabyć na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nieruchomość jest zgoda wspólnoty na nabycie tej nieruchomości oraz pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania czynności jak również określenie sposobu finansowania ceny nabycia. 

Nabycie nieruchomości w polskim systemie prawnym wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a zatem pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy wymaga również formy aktu notarialnego, co w przypadku wspólnoty mieszkaniowej oznacza konieczność zaprotokołowania uchwały w formie aktu notarialnego. Warto byłoby też w uchwale i akcie notarialnym uzasadnić nabycie i wykazać potrzeby związane z zarządem nieruchomością wspólną o których mowa w uchwale Sądu Najwyższego aby sąd dokonując wpisu nie zakwestionował zasadności przeniesienia własności. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zamierza pokryć cenę sprzedaży kredytem zaciągniętym w banku już w tej uchwale powinna znaleźć się zgoda właścicieli na jego zaciągnięcie. Nie należy natomiast próbować finansować nabycia z funduszu remontowego, ponieważ jak wynika z orzecznictwa sądów fundusz remontowy służy we wspólnocie mieszkaniowej pokrywaniu remontów i bardzo często w związku z tym sądy uchylają uchwały wspólnot mieszkaniowych, które chcą z tych środków finansować inne cele. Ponadto należy pamiętać, że jedynym miernikiem partycypacji każdego z właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej jest udział związany z jego lokalem, a zatem w takich proporcjach każdy z właścicieli będzie partycypował w zapłacie ceny sprzedaży. Na przykład jeżeli z lokalem Jana Kowalskiego związany jest udział 3456/347780, a cena zakupu działki wynosi 50.000 złotych to cena, jaką Jan Kowalski partycypuje w kosztach zakupu działki przez wspólnotę wynosi 496,87 złotych. 

Ustawa o własności lokali wprowadza zasadę podejmowania uchwał większością głosów i przewiduje tylko jeden wyjątek od zasady, a mianowicie art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, w którym znajduje się zapis stwierdzający, że konieczna jest umowa, którą muszą zawrzeć wszyscy właściciele lokali oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości. Inne przypadki jednomyślności jako wyjątek od ogólnie przyjętej w ustawie o własności lokali zasady głosowania większością głosów wynikać mogą z przepisów szczególnych. Na przykład nabycia przez wspólnotę przyległej nieruchomości lub jej części w wypadku, gdy nieruchomość gruntowa, na której postawiony jest budynek, w którym jest wspólnota mieszkaniowa, nie spełnia wymogów działki budowlanej. Zgodnie z art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wspólnota może w takim przypadku skutecznie żądać od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przeniesienia na jej rzecz prawa własności działki przyległej lub jej części, jedynie wówczas gdy z roszczeniem wystąpią wszyscy członkowie wspólnoty. Z taką sytuacją mamy tez do czynienia w przypadku podziału nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art.97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli. 

Należy pamiętać, że każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ponadto można zażądać zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały. Te czynności podjęte przez niezadowolonego właściciela mogą spowodować, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa z odpowiedni wyprzedzeniem nie podejmie uchwały sprawa sądowa może na dłuższy czas wstrzymać transakcję, a nawet przez samo to spowodować że transakcja się nie odbędzie bo np. sprzedający nie będzie chciał tyle czekać. O takiej możliwości zablokowania nabycia należy też pamiętać prowadząc negocjacje ze sprzedającym, a zwłaszcza należy odpowiednio do tego przygotować treść umowy przedwstępnej, jeżeli sprzedający będzie chciał ją ze wspólnotą mieszkaniową podpisać. Warto też pamiętać, że oprócz zakupu nieruchomości sąsiedniej wspólnota mieszkaniowa powinna też rozważyć inne możliwości uregulowania możliwości korzystania z nieruchomości, czyli np. ustanowienie służebności gruntowych, dzierżawę gruntu itd. W związku z tym, że zarząd ani zarządca wspólnoty mieszkaniowej nie mają z reguły kompetencji i doświadczenia niezbędnego w prowadzeniu tego typu transakcji, a jest to dość skomplikowana transakcja dlatego warto powierzyć jej obsługę prawnikowi. 

Na podstawie podjętej uchwały i zgodnie z wytycznymi właścicieli w niej zawartymi zarząd wspólnoty mieszkaniowej doprowadza do realizacji transakcji w tym w szczególności reprezentując wspólnotę mieszkaniową zawiera umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, w wyniku której wspólnota mieszkaniowa staje się właścicielem nieruchomości. Notariusz obsługujący transakcję skieruje też wniosek do ksiąg wieczystych, na podstawie którego sąd odłączy nabytą działkę z dotychczasowej księgi wieczystej, która była dla niej prowadzona i przyłączy ją do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Notariusz wyda wspólnocie mieszkaniowej fakturę związaną z kosztami związanymi z nabyciem nieruchomości (podatek, wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe, koszty wypisów) oraz wypis aktu notarialnego, który podlega archiwizacji w dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa w oparciu o art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali prowadzi pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W ewidencji w zależności do sposobu jej prowadzenia należy odnotować transakcję, czyli nabycie nieruchomości i kwotę wydatkowaną na nabycie oraz koszty związane z nabyciem nieruchomości w oparciu o fakturę otrzymaną od notariusza. Rozliczenie transakcji musi znaleźć też uwzględnienie w sprawozdaniu rocznym zarządu wspólnoty mieszkaniowej.