0
5321
Pytanie: Duża wspólnota 35 lokali. Budynek ogrzewany jest z kotłowni wspólnej paliwem stałym. Wspólnota Mieszkaniowa ponosi duże koszty z tytułu stale rosnących cen węgla. Niestety w tej miejscowości nie ma dostępu do gazu (choć jak wiadomo ceny gazu też poszły w górę). Wspólnota analizuje też możliwość i warunki przejścia na ogrzewanie elektryczne, gdyż tylko takie prawdopodobnie wchodziło by w grę. Co w przypadku, gdyby kilku właścicieli (2 bądź 3 - takie informacje do nas docierają) chciałoby odłączyć się od ogrzewania wspólnego budynku tj. kotłowni wspólnej?
Co radzi ekspert?
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL) właściciel ponosi nie tylko wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, lecz jest także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zaś w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Ustalenie wysokości, jak też zasad pokrywania opłat z tytułu kosztów zarządu winno nastąpić zaś w uchwale właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową, stosownie do art. 22 ust. 2 pkt 3 UWL. Co do zasady zaś, właściciel/zarządca budynku, w którym jest kotłownia lokalna, jako opłatę za ciepło do ogrzewania może przyjmować tylko koszty zakupu paliwa i energii elektrycznej niezbędnej do obsługi kotłowni. Tylko te koszty zarządca budynku powinien zatem dzielić pomiędzy lokatorów w postaci opłat za centralne ogrzewanie (art. 45a ust. 5 ustawy z dnia 10.4.1997 r. Prawo energetyczne; t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 716 ze zm.).
Celem przy tym uniknięcia wątpliwości, zasady naliczania i rozliczania np. kosztów ogrzewania ze wspólnej kotłowni winny zostać określone w uchwale wspólnoty, w drodze np. załączonego do uchwały regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania. W sytuacji natomiast zainstalowania indywidualnych podzielników ciepła sytuacja wydaje się klarowna – opłaty naliczane są bowiem wówczas wg rzeczywistego zużycia. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż zgodnie z §121 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej należy stosować urządzenia do pomiaru ilości ciepła lub paliwa zużywanego do przygotowania ciepłej wody. Stosownie zaś np. do §135 ust. 3 w/w rozporządzenia, w przypadku zasilania instalacji ogrzewczej wodnej z kotłowni w budynku mającym więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy należy zastosować następujące urządzenia służące do rozliczania kosztów zużytego ciepła:
- urządzenie do pomiaru ilości zużytego paliwa w kotłowni;
- urządzenia umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku.
Co istotne, w razie braku zmiany systemu ogrzewania dla całego budynku oraz indywidualnych lokali, a więc braku rezygnacji przez wspólnotę z ogrzewania z kotłowni, za nieskuteczne uznać należy podejmowanie przez właścicieli indywidualnych lokali prób samodzielnego „odłączenia” się od stosowanego systemu ogrzewania i np. zamontowanie samodzielnie ogrzewania gazowego lub nawet wyłączenie w lokalu grzejników zasilanych ciepłem z kotłowni. Tego rodzaju działanie nie wpłynie bowiem na brak możliwości obciążania takiego właściciela kosztami zarzutu nieruchomości wspólną, w tym z tytułu dostaw energii cieplnej. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28.09.2020 r. (I NSNc 51/19), grzejnik nie jest jedynym źródłem ciepła w lokalu mieszkalnym. Cechą zaś charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania – w szczególności w budynkach z okresu lat 70. i 80. - jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. Nawet więc w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora, jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Pomimo zatem nawet świadomej rezygnacji przez właściciela lokalu z ogrzewania jego mieszkania poprzez zakręcenie grzejników, właściciel taki korzystać w dalszym ciągu będzie z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zaś zwolnione od opłaty, stąd też wspólnota będzie miała jak najbardziej prawo oczekiwać od takiego właściciela partycypacji w kosztach tego ciepła.
