Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

6 grudnia 2021

Obciążenie kosztami zadania remontowego właściciela lokalu

0 33

Pytanie: Czy w dużej wspólnocie można obciążyć kosztami zadania remontowego właściciela lokalu, który nie podpisał uchwały przystąpienia do realizacji tego zadania, podczas gdy większość udziałów uchwałę podpisało? Właściciel ten uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego podpisał. Czy jest ona prawem dla zarządcy do bezwzględnego obciążania go w tej sytuacji?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 UWL właściciel ponosi nie tylko wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, lecz jest także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zaś m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Jak wynika zatem z art., 13 ust. 1 UWL, ponoszenie przez właścicieli indywidualnych lokali wydatków na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej, jest obowiązkiem każdego właściciela i wynika z samego faktu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej.

Na potrzeby gromadzenia środków na przeprowadzanie remontów nieruchomości wspólnej, w niektórych wspólnotach tworzony jest odrębny fundusz remontowy, na którym gromadzone są środki z przeznaczeniem ich wyłącznie na oznaczony cel, tj. pokrywanie wydatków związanych właśnie z remontami nieruchomości wspólnej. Nie ma bowiem wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. Jak wskazuje się to przy tym w orzecznictwie, nie sposób jest zaś dopatrzyć się sprzeczności z prawem w pomieszczeniu w funduszu remontowym środków przewidzianych na cele inne niż wąsko rozumiane remonty według ich definicji zawartej w prawie budowlanym. Nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, by tworzący wspólnotę właściciele lokali nadali temu pojęciu inne niż wynikałoby to z ustawy, specyficzne znaczenie (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 5.6.2013 r., I ACa 106/13).

Środki gromadzone na funduszu remontowym pochodzą – co do zasady - z wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali w danej wspólnocie. Wydatki na remont mogą być przy tym finansowane nie tylko ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym lub w formie bezpośredniej wpłaty stosownej kwoty, lecz także poprzez zaciągnięcie zobowiązania w formie kredytu na remont przez wspólnotę, przy czym wybór formy finansowania pozostawiony jest decyzji ogółu właścicieli (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 5.7.2017 r., I ACa 138/17).

W tzw. „dużych wspólnotach” mieszkaniowych, zarówno o utworzeniu wyodrębnionego funduszu remontowego, ustaleniu jego przeznaczenia, jak też uchwaleniu i zmianie wysokości aktualnie obowiązujących zaliczek na fundusz remonty decydują właściciele lokali w drodze uchwały podjętej większością głosów, liczoną – co do zasady - według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 UWL). Właściciele lokali mogą jednakże w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadać będzie jeden głos. Jeżeli tak nie postanowiono, obowiązuje zatem reguła ogólna, a więc uchwała zostaje podjęta, gdy za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele lokali posiadający łącznie ponad 50% udziałów.

Powyższe oznacza również, iż uchwała podjęta zgodnie z obowiązującą procedurą wiąże zarówno osoby, które opowiedziały się za jej podjęciem, jak i osoby, które oddały swój głos przeciwko uchwale (bądź które wstrzymały się od oddania swojego głosu). Zgodnie bowiem z jednolitym stanowiskiem orzecznictwa, to właśnie okoliczność, że uchwała może wywierać skutek prawny, pomimo iż nie została ona zaaprobowana przez wszystkie podmioty uprawnione do jej podjęcia, w sposób zasadniczy odróżnia uchwały od innych czynności prawnych – umów oraz czynności prawnych jednostronnych (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 21.3.2018 r., I CSK 396/17). O ile do zawarcia umowy zasadniczo dochodzi bowiem w sytuacji, w której wszystkie jej strony złożą zgodne oświadczenia woli, o tyle do podjęcia uchwały może dojść mimo tego, że niektóre z osób, wobec których uchwała będzie wywierała skutek prawny, zagłosują przeciwko niej, bądź wstrzymają się od oddania głosu.

Wobec powyższego, nie ulega wątpliwości, iż właściciel, który nie wyraził zgody na realizację zadania remontowego, a został „przegłosowany” przez właścicieli pozostałych lokali, będzie zobowiązany do partycypacji w kosztach tego zadania, tak jakby opowiedział się za przyjęciem uchwały w sprawie tego zadania. W takiej sytuacji, jedyne działanie jakie może podjąć właściciel lokalu, który nie zgadza się na remont i koszty z nim związane, to zaskarżenie uchwały do sądu w trybie art. 25 UWL.

Przypisy