Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia

7 maja 2021

Postępowanie w przypadku różnic wody pomiędzy licznikiem głównym wody a wodomierzami lokalowymi

0 391

Jak wygląda kwestia  postępowania w przypadku różnic wody pomiędzy licznikiem głównym wody a wodomierzami lokalowymi? Wiadomo, że suma liczników lokalowych nie jest równa wskazaniom wodomierza głównego w określonym przedziale czasowym w budynku wielomieszkaniowym. W tym przypadku powstają ubytki, które są rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową. Różnica jest niewielka, wynikająca z tzw. zaokrągleń lub wyższej dokładności wodomierza głównego nad lokalowymi i wówczas nie ma problemu. Jeżeli w danych okresach różnice są bardzo duże  wówczas przystępujemy do znalezienia źródła ubytków. Zakładamy, że wszystkie punkty poboru wody są opomiarowane a w budynku nie ma nielegalnych ujęć. Jeżeli różnice są bardzo duże, a przedsiębiorstwo wodociągowe potwierdza wyciek na wodomierzu głównym wyposażonym w zdalny odczyt, to instalatorzy dokonują kontroli punktów poboru wody w poszczególnych lokalach. W przypadku jednej  takiej kontroli okazało się, że jest nieszczelna spłuczka, która powoduje ciągłe naliczenia licznika głównego natomiast próg rozruchu wodomierza lokalowego jest tak mały, że wodomierz lokalowy nie wykazuje zużycia.  Wszystkie wodomierze posiadają legalizację.

POLECAMY

  1. Czy w takim przypadku podczas kontroli można w całości obciążyć różnicą wody pomiędzy licznikiem głównym wody a wodomierzami lokalowymi danego właściciela?
  2. Czy właściciel lokalu w którym stwierdzono nieszczelność może być obciążony częściowymi kosztami? Nawet jeśli w budynku nieszczelności nie występują to i tak pojawia się jakiś ubytek wody.
  3. Czy słusznie w tym przypadku powinny być obciążeni wszyscy właściciele? Czy powinien być opracowany Regulamin w sprawie ubytków wody?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 26 ust. 1 ustawy z 7.6.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 2028 ze zm.; dalej: Ustawa), rozliczenia za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są prowadzone przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków.

Jednocześnie, jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być zaś wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Należy przez to rozumieć, że suma obciążeń poszczególnych lokali w ramach jednej nieruchomości budynkowej nie może być wyższa niż wskazania licznika głównego na przyłączu. Innymi słowy, ustawowo zabronione zostało osiąganie korzyści z tytułu rozliczenia zużytej w nieruchomości wody. W sytuacji, w której wszystkie lokale mieszkalne wyposażone są w podliczniki wody jest przy tym wręcz niemożliwe aby suma wskazań lokali byłaby wyższa od głównego wodomierza. Wątpliwości z interpretacją przepisów pojawiają się zwykle wówczas, gdy część nieopomiarowanych lokali musi zostać rozliczona na podstawie ryczałtu.

Zgodnie przy tym z art. 26 ust. 3 Ustawy, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych winien dokonać wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3 Ustawy. Przypomnieć należy zaś w tym miejscu, iż zgodnie z powołanym wyżej przepisem, na wniosek właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, jeżeli właściciel lub zarządca rozlicza - zgodnie z art. 26 ust. 3 Ustawy - różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.

Ustawa nie określa przy tym zasad na jakich zarządca rozlicza się z właścicielami lokali. Dopuszczalne zatem są wszelkie metody, o ile nie prowadzą one do nadmiernego i niepotrzebnego obciążenia właścicieli (np. ryczałtowe należności korygowane wskazaniami liczników). Co bowiem istotne, ustawodawca jednoznacznie przy tym przesądził, iż należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża się zaś zawsze osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach.

Powołany wyżej przepis art. 26 ust. 3 Ustawy odnosi się więc do zagadnienia tzw. wody niezbilansowanej. W uproszczeniu można przyjąć, iż jest to różnica pomiędzy wskazaniem licznika głównego na przyłączu a sumą wskazań liczników lokali opomiarowanych. W praktyce na wskazanie wody niezbilansowanej składać się będzie zużycie lokali nieopomiarowanych oraz straty w instalacji wynikające z pewnej objętości wody w częściach wspólnych oraz ewentualnych nieszczelności. Co do zasady, podział kosztów zużycia wody niezbilansowanej przypada do podziału pomiędzy lokale nieopomiarowane. Zgodnie bowiem z rozporządzeniem Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z 22 marca 2019r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. z 2019 r., poz. 759) lokale mieszkalne i usługowe wyposażone w wodomierze z aktualną tzw. legalizacją są rozliczane na podstawie faktycznego zużycia wynikającego z odczytu licznika. Jeżeli zaś wszystkie lokale w budynku wyposażone zostały w podliczniki, ilość niezbilansowanej wody nie powinna przekraczać kilku procent. Istotne różnice poziomów wody niezbilansowanej powinny wzbudzić czujność i stanowić podstawę do weryfikacji stanu technicznego instalacji. Zbyt duża ilość ubytków może świadczyć bowiem o wycieku i przenikaniu wody do gruntu. Rzadko spotykaną, chociaż możliwą jest sytuacja odwrotna – kiedy suma zużyć poszczególnych lokali jest większa niż wskazanie licznika głównego. Rozmnożenie wody w instalacji świadczyć może z kolei o istnieniu dodatkowego ujęcia, nieujętego w umowie z przedsiębiorstwem wodociągowym i stanowi równie istotny problem dla zarządcy i całej wspólnoty.

Mając zatem na uwadze, iż koszty ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu dostawy wody i odprowadzonych ścieków na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego składają się - co do zasady - z:

  • opłat abonamentowych za wodomierz główny i opłat za ilość pobranej wody;
  • opłat za ilość odprowadzonych ścieków;

- na całkowite koszty zużycia wody w nieruchomości w danym okresie rozliczeniowym składają się koszty wynikające z dostaw wody zimnej, odprowadzonych ścieków i opłat abonamentowych za wodomierz główny. Koszty zużycia wody dostarczonej do nieruchomości rozliczone winny zaś zostać na wszystkich użytkowników lokali we wspólnocie. Podstawowym zadaniem zarządcy w omawianej kwestii pozostaje zatem przyjęcie sprawiedliwego sposobu rozliczenia tzw. wody niezbilansowanej. Powyższe winno znaleźć zaś odzwierciedlenie w regulaminie rozliczenia mediów, przyjętym uchwałą właścicieli lokali.

Przypisy