Rękojmia czy gwarancja? Automatyczne bramy wjazdowe

Odpowiedź eksperta:

Gwarancja producenta to dobrowolne oświadczenia gwaranta, w którym określone są zobowiązania gwaranta, gdyby towar okazał się wybrakowany lub niezgodny z opisem. Reklamację na podstawie gwarancji producenta kupujący może złożyć zaś tylko wtedy, gdy producent na dany towar wystawił gwarancję. Gwarancja producenta jest uregulowana w art. 577-582 KC ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”). Z kolei, rękojmia za wady (gwarancja sprzedawcy) to ochrona prawna kupującego, w razie gdyby towar był niezgodny z umową. Rękojmia za wady jest uregulowana z kolei w art. 556-576 KC. Sprzedawca jest zatem odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Jednocześnie, poprzez odesłanie zawarte w art. 656 §1 KC w zw. z art. 638 §1 KC, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, tj. powołany już wyżej art. 556 i nast. KC. Zgodnie przy tym z art. 568 §1 zd. pierwsze KC, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeżeli kupującemu przysługują roszczenia tak z rękojmi, jak i gwarancji, to o tym, z którego roszczenia skorzysta kupujący, a więc z gwarancji producenta lub rękojmi za wady sprzedawcy, zależy od kupującego. Jednocześnie, kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji (art. 579 §1 KC). Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa zaś na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Jednakże, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Wykluczone jest bowiem równoczesne dochodzenie uprawnień z rękojmi i gwarancji (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 21.5.2015 r., I ACa 9771/4).

W razie zatem sprzedaży nieruchomości, odpowiedzialnością sprzedawcy (dewelopera) objęte będą więc co do zasady wady fizyczne nieruchomości bądź też – na zasadzie przewidzianej w art. 656 §1 w zw. z art. 638 §1 KC - wady nieruchomości wynikające z wadliwie wykonanych robót budowlanych. Tak też – w skrócie - odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego lokalu odnosi się do sytuacji, gdy:

• lokal nie nadaje się do celu, w jakim został kupiony,
• lokal został wydany w stanie niekompletnym (brak rzeczy, które były zapisane w umowie),
• lokal nie ma odpowiednich właściwości (inna liczba pomieszczeń, inny metraż lokalu, brak komórki lokatorskiej pomimo tego, że miała być),
• lokal posiada usterki (np. złe położenie instalacji elektrycznej).

Co istotne, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy (art. 556 §3 KC).

Jak wynika z powyższego, deweloper będzie ponosił – co do zasady - odpowiedzialność za wady fizyczne sprzedanego lokalu wynikające z wadliwych (nieprawidłowo wykonanych) robót. Deweloper jest odpowiedzialny zatem za wady w lokalu w przypadku stwierdzenia np. nieszczelnych okien, nierównych podłóg, uszkodzonych instalacji, niekompletnie wykończonych instalacji, okien czy drzwi, ale również wtedy, gdy rozkład lokalu jest inny niż w umowie, zostały użyte inne materiały wykończeniowe niż te wskazane w umowie albo też widok z okien jest zupełnie inny od tego, który obiecywał deweloper. Powyższe odnieść należy odpowiednio również do odpowiedzialności dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości.

Odpowiedzialnością z tytułu rękojmi nie są jednak objęte zamontowane urządzenia i inne elementy wyposażania, chyba że ich wadliwość wynikła w związku z nieprawidłowym ich zamontowaniem lub uruchomieniem przez dewelopera lub osoby, za które deweloper ponosi odpowiedzialność. Co do zasady bowiem, tego rodzaju urządzenia objęte są gwarancją dostawcy urządzenia lub producenta i to do tego podmiotu należy w pierwszej kolejności kierować swoje roszczenia. Jako rzeczy ruchome urządzenia te objęte są zaś – co do zasady – 2 letnią rękojmią. Oznacza to, że automatyczne bramy wjazdowe do hali garażowej, jak też szlaban – będące urządzeniami ruchomymi – nie są objęte 5-letnią rękojmią przewidzianą jak dla wad nieruchomości.