0
1927
Ustalając stawkę eksploatacyjną w określonej kwocie ustalamy również jej specyfikację w tytułach, służy ona przede wszystkim do kalkulacji. W bilansie rocznym ustalamy wynik na gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym i jeśli jest wynik dodatni nie zmieniamy stawek na kolejny rok. Czy są jakieś różnice w sposobie kalkulacji kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową? Przy założeniu, że w spółdzielni są właściciele ze spółdzielczo własnościowym prawem do lokalu oraz lokale wyodrębnione.
Stosownie do art. 4 ust. 41 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: „USM”), zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości m.in. ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 USM, w tym zatem także kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, pokrywanych przez właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni. Dotyczy to również ewidencji kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. W razie bowiem powstania w zasobach spółdzielni mieszkaniowej wspólnoty mieszkaniowej, od dnia powstania tej wspólnoty, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy (art. 241 ust. 6 USM).
Podobne zasady obowiązują również we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie – stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany również uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zaś w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
We wspólnotach mieszkaniowych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, opracowuje przy tym i poddaje pod głosowanie właścicieli lokali na zebraniu, roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Plan gospodarczy wspólnoty mieszkaniowej jest zaś niczym więcej jak budżetem tej wspólnoty na dany rok obrotowy. Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, nie może on jednakże ograniczać się jedynie do zestawienia liczb, z którego nic nie wynika. Powinien wskazywać zatem na planowane przychody i wydatki wspólnoty mieszkaniowej. W stosunku do wydatków należy określić zaś przedmiot wydatków i sposób ich wyliczenia, w tym podstawę, z uwzględnieniem której założono poszczególne składniki kosztów. Odnośnie zaś źródeł finansowania wspólnoty (przychodów), w planie tym należy w szczególności podać czy przychody wspólnoty pochodzić będą wyłącznie z zaliczek pochodzących od właścicieli lokali czy też z innych źródeł (najmu części wspólnych, itp.) – vide: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 18.06.2019 r., XII C 2301/18.
Niezależnie od powyższego, zarząd (lub zarządca) obowiązany jest również prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej - określoną przez wspólnotę mieszkaniową - ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Co do zasady więc, zarządy wspólnot zwolniony jest z prowadzenia w każdym przypadku dla nieruchomości wspólnej ksiąg rachunkowych. Wystarcza więc, gdy zarząd (zarządca) prowadzi ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu, jednak zarządca, któremu zarząd nieruchomością powierzono (art. 18 ust. 1 UWL), będący przedsiębiorcą, ma obowiązek prowadzenia własnej rachunkowości dla celów podatkowych, dodatkowo zaś jest obowiązany prowadzić dokumentację finansową, o której mowa w komentowanym przepisie.
Niewątpliwie zatem wspólnota ma o wiele łatwiejszą sytuację niż spółdzielnia mieszkaniowa, ponieważ nie dotyczą jej przepisy ustawy o rachunkowości. Spółdzielnie - w przeciwieństwie do wspólnot - zobligowane są bowiem do prowadzenia rachunkowości w oparciu o przepisy w/w ustawy.
