Umieszczenie swojej reklamy na balkonie

Co radzi ekspert?

Na dzień dzisiejszy kwintesencją orzecznictwa sądowego w materii balkonów jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 roku sygn. akt III CZP 10/08. Zdaniem Sąd Najwyższy osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają z pominięciem innych osób wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej i ta przestrzeń jest elementem lokalu. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej. Nie sposób nie zgodzić się, że granica między nieruchomością wspólną, a lokalem nie oznacza, że balkon jest albo nie jest nieruchomością wspólną, a że część balkonu jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część jest elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna). Z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, a również na przykład ściany zewnętrznej budynku, która jest także ścianą wewnętrzną lokali.

Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tej ściany należy do właścicieli lokali. Element konstrukcyjny w budownictwie to określenie dla tych części obiektu budowlanego, które spełniają zadania konstrukcyjne. Tak więc nie wszystkie elementy budowlane są elementami konstrukcyjnymi. Do elementów konstrukcyjnych budynku należą : przegrody budowlane poziome (płyta fundamentowa, strop, dach, stropodach, płyta balkonowa, płyta spocznikowa), przegrody budowlane pionowe (fundament, ściany nośne, ściany samonośne) oraz inne elementy konstrukcyjne (podpora, belka, słup, podciąg, rygiel i wspornik). Balustrada nie została wprost wśród tych elementów wymieniona, jednak jak wynika z orzecznictwa sądowego na przykład związanego z roszczeniami odszkodowawczymi związanymi z wypadnięciem z balkonu odpowiedzialność za wady balustrady sądy obciążają zarządcę budynku, a nie właściciela lokalu, a zatem kwalifikują ten element budynku jako część nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji umiejscowienie reklamy na balkonie w pewnych sytuacjach będzie wymagało zgody wspólnoty mieszkaniowej, a w innych nie. Jak z powyższego wynika elementem lokalu jest przestrzeń wewnętrzna balkonu, a zatem umieszczenie tam reklamy, tak jak umieszczenie tam mebli balkonowych czy innych rzeczy nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Tak samo będzie w przypadku umieszczenia reklamy w oknie lokalu, które bez wątpienia jest elementem lokalu. Inaczej jednak sprawa będzie wyglądać w przypadku reklamy umiejscowionej na elewacji budynku, czy od zewnętrznej strony balustrady budynku. Balustrada, tak jak i elewacja, jest elementem nieruchomości wspólnej, więc umiejscowienie reklamy w tym miejscu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda ta wyrażona w uchwale w związku, że jest decyzją przekraczającą zwykły zarząd może mieć charakter nieodpłatny lub odpłatny.