Dołącz do czytelników
Brak wyników

Temat tygodnia , Otwarty dostęp

27 maja 2021

Ustanowienie opłaty za komórki lokatorskie

0 179

Pytanie: Jeżeli na powierzchnię użytkową nieruchomości składają się metry kwadratowe lokali mieszkalnych oraz hali garażowej, w której znajdują się zarówno miejsca parkingowe, jak i komórki lokatorskie, to czy można ustanowić opłatę za komórki w wysokości 5 zł/sztukę/miesiąc? Hala garażowa jest tak podzielona, że każdy garaż to dwa udziały (około 20 m2), zaś komórka to jeden udział (około 10 m2). Faktyczne metraże i garaży i komórek są inne, nie wspominając już o komunikacji. Notariusz jednak przy pierwotnym podziale hali garażowej zaproponował jak powyżej. Dla doprecyzowania dodam, że opłata 5 zł/m-c to jedyne obciążenie przewidziane dla właścicieli komórek. I teraz pytanie czy jest to zgodne z ustawą o własności lokali?

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Dla potrzeb ustalenia wielkości tego udziału zastosowanie znajduje w szczególności zaś art. 3 UWL. Tak też, stosownie do art. 3 ust. 3 UWL (mającego najczęstsze zastosowanie), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

POLECAMY

Dla ustalenia wysokości kwoty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ma więc znaczenie jedynie – jak przesądził to sam ustawodawca - wielkość udziałów przypadająca poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym zapytaniu, właściciele lokali winni zatem uiszczać zaliczki z uwzględnieniem wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem, iż udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (a więc z uwzględnieniem wliczonej do powierzchni użytkowej powierzchni hali garażowej). Jedynie bowiem w odniesieniu do lokali użytkowych, ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza wymiar posiadanego udziału, co wynika ze sposobu korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 UWL).

Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. W uzasadnieniu do zacytowanego orzeczenia podniesiono m.in., że art. 12 ust. 2 WłLokU stanowi bowiem jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Oznacza to, że przepis ten nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 UWL, nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków. Tak też w przepisie art. 12 ust. 3 UWL ustawodawca wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku.

Jest to przy tym jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w art. 12 ust. 2 UWL, a więc zasady równości obciążeń. Poza powyższym, brak jest zatem dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziały w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11.09.2019 r., V ACa 584/18). Ponieważ zatem zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

Jeżeli jednak, w opisanym zapytaniu, komórki lokatorskie znajdujące się w hali garażowej – stanowiącej część nieruchomości wspólnej – użytkują niektórzy jedynie z właścicieli, istnieje możliwość wydzielenie im tych komórek do wyłącznego korzystania w drodze quoad usum i za osobnym, ustalonym w tym zakresie wynagrodzeniem (np. 5 zł/szkuta/miesiąc). Podział quoad usum uzasadnia bowiem odstępstwo od zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również zasad podziału wydatków i ciężarów określonych w art. 12 ust. 2 UWL (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12.12.2017 r., I ACa 589/17).

Przypisy