Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

21 maja 2021

Usterki w instalacji kanalizacji sanitarnej a czas rękojmi

36

Jeżeli deweloper rozpoczął wydawanie lokali we wrześniu 2018 r., zawarcia pierwszego aktu notarialnego miało miejsce w listopadzie 2018 r. zaś w czerwcu 2020 r. istotne stwierdzono usterki w instalacji kanalizacji sanitarnej, to pytanie ile pozostało czasu na skuteczne złożenie pozwu przeciwko deweloperowi? Innymi słowy jaki jest obowiązujący czas rękojmi? Jakie obecnie dodatkowe uprawnienia powinien mieć projektant wykonujący projekt budowlany na obiekcie wpisany do rejestru zabytków?

Co radzi ekspert?

O ile nic innego nie wynika z zawartej umowy, jak też udzielonej gwarancji jakości, to stosownie do art. 568 §1 w zw. z art. 638 §1 i art. 656 §1 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.; dalej: „KC”), długość okresu rękojmi za wady wynosi co do zasady 2 lata, a gdy chodzi o wady nieruchomości - 5 lat. Termin ten liczy się od dnia wydania rzeczy kupującemu – przy umowie sprzedaży, a przy umowie o dzieło lub umowy o roboty budowlane – od dnia odebrania dzieła lub robót budowlanych. Uprawienia z tytułu rękojmi w razie wybudowania przez dewelopera nieruchomości wielolokalowej przysługują zaś indywidualnie właścicielom lokali, którzy nabyli te lokale w drodze ich wybudowania i sprzedaży przez dewelopera. Termin rękojmi liczy się zatem dla każdego z nich z osobna i wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu indywidualnemu właścicielowi (kupującemu). Stąd też, dopuszczalne jest zgłaszanie wad dotyczących danej inwestycji przez 5 lat od dnia, w którym zostało odebrane dane mieszkanie od dewelopera. Wskazany termin obowiązuje zaś w przypadku tych nieruchomości, które zostały kupione po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej bowiem okres, przez który można było zgłaszać ewentualne usterki w kupionym mieszkaniu (tj. termin rękojmi za wady), wynosił 3 lata. W konsekwencji należy podkreślić więc, że zasadą jest, że prawo domagania się usunięcia wad indywidualnych lokali, jak i części wspólnych budynku lub też odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy wobec dewelopera mają kupujący.

Z uwzględnieniem powyższego, jeżeli do wydania pierwszego lokalu kupującemu doszło we wrześniu 2018 r., termin rękojmi upłynie najwcześniej 31.12.2023 r.  (art. 118 KC). Jednocześnie – co istotne – jak wskazuje się to w orzecznictwie, utrata uprawnień z tytułu rękojmi na skutek upływu terminów przewidzianych w art. 568 KC nie powoduje jednakże utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (vide: wyr. SA w Warszawie z 23.1.2008 r., VI ACa 1348/06).

Dopuszczalne przy tym jest – by na skutek przelewu praw – właściciele indywidualnych lokali przenieśli w drodze cesji na wspólnotę mieszkaniową, której są członkami, uprawnienie do dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.9.2004 r. (III CZP 48/04, OSNC 2005/9/153), wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na wspólnotę te roszczenia. Istnieje zatem możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną one uprzednio przeniesione przez właścicieli lokali na wspólnotę (vide: uchw. SN z 9.1.2014 r., III CZP 84/13).

Z kolei, stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: PrBud), do podstawowych obowiązków projektanta należy m.in. opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Jednocześnie, rodzaje i zakres przygotowania zawodowego do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, jak i sposób stwierdzania posiadania przygotowania zawodowego i jego weryfikacji, określają aktualnie zaś przepisy rozporządzenia Ministra Inwestycji i Rozwoju z 29.4.2019 r. w sprawie przygotowania zawodowego do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz. U. z 2019 r., poz. 831). Z kolei, rodzaje specjalności techniczno-budowlanych - w których nadawane są uprawnienia budowlane - wynikają wprost z art. 14 ust. 1 PrBud. Wobec tego, uprawnienia budowlane udzielane są w następujących specjalnościach:

  • architektonicznej – uprawnienia nadawane przez Izbę Architektów;
  • konstrukcyjno-budowlanej;
  • inżynieryjnej: a) mostowej, b)drogowej, c) kolejowej w zakresie kolejowych obiektów budowlanych, d) kolejowej w zakresie sterowania ruchem kolejowym, e) hydrotechnicznej, f) wyburzeniowej;
  • instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń: a) telekomunikacyjnych, b) cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, c) elektrycznych i elektroenergetycznych.

Stosownie przy tym do art. 37c ustawy z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 710 ze zm.) przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, robotami budowlanymi kieruje albo nadzór inwestorski wykonywać może jedynie osoba, która posiada uprawnienia budowlane określone przepisami PrBud oraz która przez co najmniej 18 miesięcy brała udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury. Jak wynika z powyższego, spełnienie dodatkowych wymagań uprawniających do wykonywania samodzielnych funkcji w budownictwie odnośnie zabytków nieruchomych dotyczy tylko kierownika budowy lub inspektora nadzoru. Z kolei, wykonywanie innych funkcji (np. projektanta) nie wymaga zatem udokumentowania doświadczenia przy zabytkach, a jedynie wylegitymowania się uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności oraz przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego.

Przypisy