Żądanie udziału składek na fundusz remontowy

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), właścicieli lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Dla potrzeb ustalenia wielkości tego udziału zastosowanie znajduje w szczególności zaś art. 3 UWL. Tak też, stosownie do art. 3 ust. 3 UWL (mającego najczęstsze zastosowanie), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada z kolei stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dla ustalenia wysokości kwoty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną ma więc znaczenie jedynie – jak przesądził to sam ustawodawca - wielkość udziałów przypadająca poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym zapytaniu, właściciele lokali winni zatem uiszczać zaliczki z uwzględnieniem wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem, iż udział ten liczony jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (a więc z uwzględnieniem wliczonej do powierzchni użytkowej powierzchni hali garażowej). Jedynie bowiem w odniesieniu do lokali użytkowych, ustawodawca przewidział możliwość zwiększenia obciążenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, poza wymiar posiadanego udziału, co wynika ze sposobu korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 UWL).

Uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej (art. 6 UWL) wiąże się zatem z obligatoryjnym uczestnictwem w pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W art. 13 ust. 1 UWL ustawodawca przesądził bowiem, iż właściciel ponosi wydatki związane tak z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, jak również uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jednocześnie, zgodnie z art. 14 UWL,  na przedmiotowe koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności (katalog otwarty):

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Oznacza to, że każdy właściciel lokalu (mieszkalnego czy użytkowego) zobligowany jest partycypować w wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. W sprawach zaś tego rodzaju remontów, które nie mają charakteru czynności zwykłego zarządu, wymagane jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali wyrażającej zgodę na przeprowadzenie remontu, często też wybór wykonawcy prac, zawarcie z nim umowy oraz określenie źródła finansowania planowanej inwestycji (np. środki z FR lub kredytu bądź też uchwalenie wyższych zaliczek). Jeżeli zaś dana wspólnota jest tzw. „dużą” wspólnotą mieszkaniową (więcej niż 3 lokale), uchwała w zakresie remontu przekraczającego zakres zwykłego zarządu podejmowana jest – co do zasady - większością głosów, tj. stosownie do art. 23 ust. 2 UWL. Przypomnieć należy zatem, iż zgodnie z wyżej powołanym przepisem, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Co przy tym zaś istotne, uchwała za którą opowiedziała się większość właścicieli lokali jest wiążąca również dla tych właścicieli, którzy nie głosowali za podjęciem uchwały lub głosowali przeciwko jej przyjęciu. Oczywiście, każdy właściciel lokalu uprawniony jest do zaskarżenia takiej uchwały do sądu w trybie art. 25 ust. 1 UWL, z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednakże, mimo nawet zaskarżenia uchwały jest ona wiążąca i podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 UWL).