Bieżące utrzymanie daszków nad balkonami

Stosownie do art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465 ze zm.; dalej: „USM”), spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Jednocześnie, spółdzielnia może także zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.

W powyższym zaś zakresie, kwestia ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonów w lokalach (jednakże) własnościowych była wielokrotnie już przedmiotem zainteresowania tak sądów administracyjnych, jak też Sądu Najwyższego. Pomimo przy tym występujących w orzecznictwie sprzeczności, za utrwaloną należy uznać tezę – odnoszącą się wprost do lokali własnościowych - iż balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Ostatecznie zaś stanowisko w sprawie zajął Sąd Najwyższy, podejmując w dniu 07.03.2008r. (III CZP 10/08) uchwałę, w której wyjaśniono, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki zaś na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Stanowisko to odnieść należy zaś w drodze analogii do spółdzielni mieszkaniowych i uprawnionych do spółdzielczych własnościowych praw do lokali w zasobach tych spółdzielni.

Z przytoczonego orzeczenia Sądu Najwyższego wynika zarazem, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał więc, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z budynkiem połączony jest jednocześnie, z reguły częścią budynku, tj. jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową (tu: spółdzielnię mieszkaniową). Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku. Podobnie rzecz się ma z daszkiem nad balkonem. Stąd też, wspólnotę mieszkaniową (lub spółdzielnię) mógłby obciążać tylko koszt remontu elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem. Zauważyć zaś należy, iż zadaszenie nad balkonem na ostatniej kondygnacji (tzw. daszek) nie jest elementem konstrukcji trwale połączonym z budynkiem (ze ścianą połączone jest zwykle bowiem wspornikami i słupkami dokręconymi do konstrukcji balkonu i może być łatwo rozmontowane). Konstrukcja ta chroni przy tym tylko balkony czwartej kondygnacji, a więc nie byłoby nawet zasadne obciążanie kosztami ich utrzymania pozostałych członków tak wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 11.05.2011 r., I ACa 162/11). Jeżeli zatem to spółdzielnia zamontowała daszek, to i spółdzielnia może samodzielnie go również zdemontować.

Zwrócić należy przy tym uwagę, iż w literaturze prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (jako ograniczonego prawa rzeczowego), balkon jest w ogóle wyłączony z powierzchni użytkowej lokalu, a jego właścicielem pozostaje spółdzielnia. Ma więc ona pełne, nieograniczone prawo do działania, m.in. remontowania balkonu. Powyższe wynika zaś z odwołania się do „powierzchni użytkowej lokalu” w rozumieniu ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 611 ze zm.; dalej: OchrLokU), zgodnie z którą, do powierzchni tej nie wlicza się m.in. balkonów. Powyższe stanowisko jest jednakże sporne i ostatecznie nierozstrzygnięta pozostaje kwestia, czy do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego można stosować przepisy OchrLokU. Wprawdzie „lokatorem” w rozumieniu tej ustawy jest nie tylko najemca, ale także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, to jednak przepisy art. 6a i 6b OchrLokU rozgraniczające kompetencje dotyczące należytego utrzymania lokalu i dokonywania w nim napraw posługują się już tylko określeniem „wynajmujący” i „najemca”. Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, iż do podmiotu ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie stosuje się rozgraniczenia kompetencji zawartego w art. 6a i 6b OchrLokU.

Jeżeli zaś w dalszym ciągu w powyższym zakresie pozostają nie wyjaśnione wątpliwości, w celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, kto jest odpowiedzialny za wykonanie remontu balkonu (w tym montażu lub demontażu zadaszenia nad nim) należy zapoznać się z treścią umowy ustanawiającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź szczegółowo prześledzić postanowienia statutu danej spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 8 USM, w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni określają postanowienia statutu.