Coroczny przegląd pieca gazowego

Co radzi ekspert?

Zgodnie z przepisem art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, stanowiący katalog zamknięty obowiązków obciążających najemcę, głównym obowiązkiem najemcy (poza płaceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu, pomieszczeń przynależnych do niego, w należytym stanie. Obowiązek przewidziany przez art. 6b ust. 1, jest powtórzeniem, a zarazem konkretyzacją regulacji z art. 666 k.c. nakładającego na najemcę obowiązek używania lokalu w sposób określony w umowie, a gdy takowego brak, w sposób odpowiadający właściwości i przeznaczeniu rzeczy. Przy ocenie, jaki jest zakres obowiązków najemcy, który ma używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, należy mieć na uwadze również to, jakie według Kodeksu cywilnego naprawy obciążają najemcę, a jakie wynajmującego. Zgodnie z art. 662 § 2 k.c. drobne naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Ponieważ kodeks nie wypowiada się w kwestii, co należy uważać za naprawy drobne, to aktualnie powołany przepis art. 6b ust. 2 wspomnianej ustawy wprowadza katalog zamknięty tych napraw. W myśl tego przepisu najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
    
2. okien i drzwi;
    
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
    
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
    
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
    
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

Wszystko zaś, co leży poza nim, nie może być uważane za naprawę drobną, w konsekwencji należy stwierdzić, że są to naprawy obciążające wynajmującego. Wynajmujący jest przede wszystkim zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń budynku w taki sposób, by najemca miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Z tym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w powołanym wyżej art. 662 k.c., w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Wobec powyższego ustawodawca scharakteryzował obowiązki wynajmującego poprzez wskazanie, że nie mają one charakteru katalogu zamkniętego, co nakazuje przyjąć, że w razie, gdy określony obowiązek nie obciąża najemcy ( tj. nie jest wymieniony w art. 6b wspomnianej ustawy), obciąża on wynajmującego. Po drugie zaś, zasadnicze znaczenie dla dokonywania oceny zakresu obowiązków wynajmującego ma stwierdzenie, że naprawy o charakterze "ogólnobudynkowym" będą obciążać wynajmującego. Podobnie jest z naprawami "ogólnolokalowymi", które, o ile nie znajdują się w katalogu art. 6b ust. 2, obciążają wynajmującego. Przyjęcie takiej interpretacji, przy zapisie ustawodawcy, iż do katalogu obowiązków najemcy zalicza m.in. naprawę i konserwację kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych) wymusza stwierdzenie iż za sprawność instalacji gazowej na częściach wspólnych i za sprawność instalacji wewnętrznych (w przypadku lokali niewykupionych) najemca nie odpowiada (lecz Wspólnota, właściciel, zarządca). Natomiast za sprawność i prawidłowe utrzymanie urządzeń grzewczych odpowiada najemca. To nakazuje zatem przyjąć, iż obowiązek zapewnienia serwisu i okresowych przeglądów technicznych gazowego pieca dwufunkcyjnego należy do najemcy, co potwierdza też orzecznictwo sądowe.