Dostęp do rachunku bankowego

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.; dalej: „UWL”), każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty.

Jak wskazuje się to w doktrynie, powyższy przepis statuuje indywidualne uprawnienie każdego właściciela lokalu do sprawowania kontroli nad działalnością zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Przepis ten nie reguluje jednak zasad sprawowania indywidualnej kontroli, ani też przedmiotowego zakresu dopuszczalnych działań kontrolnych każdego właściciela. Ustalenie rzeczywistej treści analizowanych uprawnień możliwe jest natomiast przy uwzględnieniu całokształtu regulacji UWL, jak również norm pozaustawowych.

Za podstawowy instrument indywidualnej kontroli działalności zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej uznaje się zatem prawo do żądania udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie odnoszącym się do przychodów i kosztów. Szczególnie zaś kontrowersyjna w tym kontekście jest dopuszczalność udostępniania właścicielom lokali danych osobowych innych właścicieli odnoszących się do wysokości ponoszonych przez nich opłat, a także ewentualnej wysokości zadłużenia lokalu. W doktrynie podkreśla się jednakże w tym miejscu, że efektywne wykonywanie kontroli indywidualnej możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy członek wspólnoty otrzyma konkretne informacje o stanie majątku wspólnoty, na które składają się chociażby informacje o stanie zadłużenia lokali (vide: decyzja GIODO z dnia 28.06.2013 r., DOLiS/DEC-695/13/40985). Wskazuje się przy tym, że wszelkiego rodzaju dane osobowe powinny być udostępniane jednakże wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do uzyskania informacji o stanie spraw wspólnoty (vide: decyzja GIODO z dnia 15.02.2013 r., DOLiS/DEC-155/13). Postuluje się więc, by dane osobowe konkretnych właścicieli lokali - w szczególności odnoszące się do ich sytuacji majątkowej, czy rodzinnej - były udostępniane wyłącznie wtedy, gdy jest to rzeczywiście konieczne i wpływa na sytuację innych właścicieli, generując po ich stronie dodatkowe koszty lub gdy postępowanie konkretnego właściciela może doprowadzić do powstania szkody w majątku wspólnoty lub też ograniczyć uprawnienia do korzystania z lokali zgodnie z przeznaczeniem przez innych właścicieli. Mowa tu zaś przede wszystkim o zaległościach płatniczych mogących doprowadzić do pozbawienia nieruchomości dostępu do mediów i innych usług powszechnie dostępnych oraz o niewłaściwym zachowaniu właściciela lokalu, które czyni korzystanie z nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Istotnym uprawnieniem kontrolnym jest także prawo przeglądania dokumentów związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną. W zakres tego uprawnienia wchodzić będzie z kolei przede wszystkim bieżący wgląd do dokumentów składających się na zbiorczą ewidencję przychodów i kosztów. Uprawnienie do wglądu do ewidencji powinno być jednakże realizowane z uwzględnieniem przedstawionych powyżej zasad dotyczących udostępniania danych osobowych poszczególnych właścicieli lokali, stąd też szczegółowy wgląd do rejestru wpłat lub zaległości w regulowaniu należnych zaliczek przez poszczególnych właścicieli lokali może być dokonywany jedynie w uzasadnionych sytuacjach. Wszędzie zaś tam, gdzie jest to wystarczające, zarząd powinien posługiwać się zbiorczymi zestawieniami. Jak wskazuje się to przy tym w orzecznictwie, prawo kontroli, o którym mowa w art. 29 ust. 3 UWL nie obejmuje jednakże żądania doręczania właścicielowi lokalu kopii dokumentów księgowych wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym przepisem mogą oni domagać się jedynie udostępniania takich dokumentów, co polega na ich okazaniu celem zapoznania się z ich treścią.

Mając powyższe zastrzeżenia na uwadze, podnieść zatem należy, iż w ramach prawa kontroli przyznanego właścicielom  lokali – zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL – nie mieści się uprawnienie do otrzymania stałego dostępu (wglądu) do rachunku bankowego, w drodze bieżącego śledzenia operacji dokonywanych na tymże rachunku, obejmujących tak wypływy, jak też wpływy na rachunek. Powyższe niewątpliwie wiązałoby się przykładowo bowiem z uzyskiwaniem jednocześnie informacji w zakresie danych osób wpłacających (dane osobowe) w sposób sprzeczny z obowiązkiem minimalizowania tych danych i udostępniania ich jedynie wtedy, gdy jest to rzeczywiście koniecznie.