Formalne przekształcenie poddasza budynku na użytkowe

Jeśli stan budynku pozwala na adaptację poddasza dla potrzeb mieszkaniowych, celem zamiany jego przeznaczenia z dotychczasowego nieużytkowego na użytkowe, należy dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Stosownie bowiem do art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: „PB”), przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje zaś w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6 pkt 1 PB). W sytuacji natomiast, gdy planowane roboty budowlane wymagają zgłoszenia i uzyskania „milczącej” zgody urzędu, obie sprawy (o zmianę sposobu użytkowania i prowadzenie robót budowlanych) załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Odpowiednie dokumenty składa się przy tym w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Co ważne, zagospodarowanie poddasza - tak jak inne roboty budowlane - wymaga bowiem uprzedniego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. W zależności zatem od tego, jaki będzie rodzaj i zakres wykonywanych prac, wymagane będzie uzyskanie bądź to decyzji o pozwoleniu na budowę, bądź też zgłoszenia zamiaru zmiany użytkowania strychu. Wskazać bowiem należy, iż stosownie do art. 28 ust. 1 PB, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem jednakże art. 29-31 PB, w których to przepisach zostały wymienione te wszystkie roboty budowlane, których wykonywanie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jak podkreśla się to zaś w tym miejscu w doktrynie, katalog robót zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę jest katalogiem zamkniętym i wszelka jego wykładnia rozszerzająca jest niedopuszczalna. Generalną zasadą jest bowiem wymóg uzyskania pozwolenia na budowę dla wykonania robót budowlanych.

Co do zasady, adaptacja strychu będzie wymagała zaś uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli budynek, w którym planowane jest wykonanie robót budowlanych jest wpisany do rejestru zabytków. Stosownie przy tym do art. 39 ust. 1 PB, prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków będzie wymagało również – jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę - uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Należy również pamiętać, iż obowiązkowym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę jest oświadczenie o przysługującym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji zatem, gdy mamy do czynienia z budynkiem wielorodzinnym, wnioskodawca musi dołączyć do wniosku zgodę pozostałych właścicieli lokali na zmianę przeznaczenia poddasza.

W razie dokonania przy tym adaptacji poddasza bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, dochodzi do tzw. samowoli budowlanej, co może skutkować z kolei nałożeniem przez właściwe organy dotkliwych sankcji przede wszystkim administracyjnych (np. nakaz rozbiórki).