Gospodarowanie funduszem remontowym

Co radzi ekspert?

Stosownie do art. 6 ust. 3  ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 ze zm.; dalej: „USM”), spółdzielnia mieszkaniowa tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają zaś koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy z kolei tak członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, jak też osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Dla każdej nieruchomości zarząd spółdzielni prowadzi zaś odrębną ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, która powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki tych nieruchomości (art. 4 ust. 4¹ pkt 2 USM).

Jak wyjaśnia się to wobec tego w doktrynie, spółdzielnia zobligowana jest do utworzenia jednego funduszu remontowego dla całego swojego zasobu mieszkaniowego. Fundusz remontowy powstaje zatem z wpłat dokonywanych w celu realizacji ustawowego i statutowego obowiązku członków i osób, które nie są członkami spółdzielni, uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, których wykorzystanie jest ewidencjonowane odrębnie dla każdej nieruchomości. Od 2007 r. spółdzielnia ma bowiem obowiązek ewidencjonowania wpływów i wydatków związanych z funduszem remontowym dla każdej nieruchomości odrębnie, jednak środkami zaewidencjonowanymi na koncie jednej nieruchomości może finansować remonty innej nieruchomości wchodzącej w skład zasobu spółdzielni. Choć bowiem celem wprowadzonej zmiany było powiązanie wpływów funduszu remontowego nieruchomości z jego wydatkami i ich zrównoważenie w dłuższym okresie czasu w odniesieniu do danej nieruchomości, to jednak żaden przepis nie zakazuje spółdzielni wykorzystywania środków zaewidencjonowanych na koncie jednej nieruchomości na remont innej. Powyższe wynika jednocześnie z faktu, iż działalność spółdzielni, również w zakresie finansowania remontów z tego funduszu, odbywa się na zasadzie solidaryzmu w zakresie uzyskiwanych dochodów, jak też w pokrywaniu wydatków. Znajduje to zaś swoje potwierdzenie w orzecznictwie, gdzie wyjaśnia się w tym miejscu, iż w normach prawnych zawartych w USM nie ma dyspozycji, z której wynika, iż wpłaty na fundusz remontowy mają kreować rzeczywisty potencjał remontowy danej nieruchomości, ani też aby obowiązek wnoszenia wpłat na fundusz remontowy był powiązany z potrzebami remontowymi danej nieruchomości. Przypomina się, że spółdzielnia ma obowiązek dbać o wszystkie nieruchomości wchodzące w jej zasób mieszkaniowy, ale to faktyczne potrzeby poszczególnych nieruchomości powinny decydować o kolejności wykonywania remontów (vide: wyr. SA w Warszawie z 27.11.2018 r., V ACa 720/17).

Tym niemniej, dysponowanie przez spółdzielnię całym zasobem funduszu nie wyłącza możliwości rozliczenia wpłat posiadaczy lokali w danej nieruchomości z nakładami spółdzielni poniesionymi na tę nieruchomość. Takie rozliczenie ma zaś miejsce w przypadku powstania w danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe wynika zaś wprost z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 05.02.2015 r. (K 60/13), w którym to wyroku stwierdzono wyraźnie, iż brak możliwości ich rozliczenia i ewentualnego zwrotu przez spółdzielnię występującym członkom stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy występują z niej w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia przez nich znacznych środków w funduszu remontowym. W opinii bowiem TK, zważywszy, że finansowanie remontów z tego funduszu może być wspomagane zyskami spółdzielni, środkami z funduszy zewnętrznych lub kredytami (jak w przedmiotowej sprawie), celowym jest, aby rozliczenie z właścicielami lokali po powstaniu w danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej uwzględniało nie tylko wysokość kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, ale także nakłady poczynione na remonty nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, w tym także zaciągnięte na ten cel i niespłacone kredyty. Tym samym, obejmować ono będzie także zaciągnięte przez spółdzielnię pożyczki i kredyty na wykonanie prac remontowo-modernizacyjnych na nieruchomości, której dotyczy rozliczenie. Należy jednak zastrzec, iż – zgodnie z wyrokiem TK – wprowadzenie przepisów określających zasady rozliczania przez ustawodawcę oznacza ich działanie na przyszłość, tj. dopiero po wejściu w życie. Nie ma zatem możliwości dokonywania na ich podstawie podziału funduszu remontowego za okres wcześniejszy.

Co do zaś możliwości wyodrębnienia w spółdzielni więcej niż jednego funduszu remontowego dla poszczególnych nieruchomości, taka ewentualność została dopuszczona w orzecznictwie. Tak też, wskazuje się, iż spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia odrębnych dla poszczególnych nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego w ramach jednego funduszu remontowego, albo może też utworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości, z możliwością wydzielenia funduszu remontowego ogólnego, zasilanego w całości lub części, stosownie do art. 5 ust. 2  USM i regulacji statutowych, wpływami z nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni. Przepis art. 6 ust. 3 w powiązaniu z dodanym art. 4 ust. 41 USM nie narzuca bowiem spółdzielni mieszkaniowej formuły statutowej zorganizowania obligatoryjnego funduszu remontowego, nakazuje jedynie jego prowadzenie (vide: wyr. SA w Warszawie z 15.3.2013 r., I ACa 1028/12). Jak wynika zaś z powyższego, taka ewentualność (sposób organizacji funduszu remontowego) winien wynikać ze statutu spółdzielni. Jego zmiany zaś wymagają każdorazowo uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni stosownie do art. 12a ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 648).