Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

1 czerwca 2022

Kara za niestosowanie się do ustaleń regulaminu we wspólnocie mieszkaniowej

0 525

Czy wspólnota mieszkaniowa może w uchwalonym przez siebie "Regulaminie porządku domowego" narzucić kary pieniężne za niestosowanie się do ustaleń regulaminu dotyczących zachowania na terenie części wspólnych np. za palenie papierosów na klatce schodowej lub nieposprzątanie przez lokatora odchodów po należącym do niego zwierzęciu? Kto podlegałby "karze" w przypadku najemców lokalu lub gości z zewnątrz? Czy można od właściciela lokalu żądać naprawy szkody (jak np. stłuczenie szyby w oknie klatki schodowej) wyrządzonej wspólnocie przez najemcę, czy też roszczenie należy kierować bezpośrednio do najemcy jako osoby faktycznie odpowiedzialnej za konkretne zdarzenie/uszkodzenie? Jeśli wspólnota nie posiada jednak uprawnień do nakładania kar, to w jaki sposób wywrzeć presje na mieszkańcu (właścicielu jednego z lokali), który notorycznie pali papierosy na klatce schodowej, a na uwagi sąsiadów reaguje śmiechem? Czy nagranie z monitoringu będzie wystarczającym dowodem dla służb porządkowych (Policji, Straży Miejskiej) do nałożenia mandatu dla niepokornego palacza? Jak wspólnoty radzą sobie z takimi problemami w praktyce?

Co radzi ekspert?

Brak możliwości stosowania kar

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku sygn.akt II CSK 601/08 odniósł się do takich pomysłów właścicieli co do restrykcyjnych regulaminów. Sąd Najwyższy przypomniał, że zadaniem wspólnoty jest tylko i wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną i do tego powinna się ograniczać. Wspólnota nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków, a zatem i opłat niż wynikające z przepisów prawa. Jak wynika z orzecznictwa sądów wspólnota nie może też stosować żadnych sankcji. Potwierdził to na przykład Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27.05.2009 roku sygn. akt VI ACa 1124/08, który zapadł na tle chaosu parkingowego panującego we wspólnocie mieszkaniowej. W celu jego opanowania wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę ustalającą regulamin parkowania pojazdów. W uchwale tej w celu zdyscyplinowania mieszkańców wspólnota ustaliła opłatę karną oraz w celu jej wyegzekwowania upoważniła zarząd do zakładania blokad na koła. Jednak sąd uznał, że wspólnota nie ma prawa stosować sankcji. Według sądu nie znajduje to poparcia ani w ustawie o własności lokali, ani w innych przepisach.

Brak możliwości obciążenia właściciela odpowiedzialnością za zachowanie najemcy

Zgodnie z kodeksem cywilnym to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Brak jest przepisów, który obciążałby właściciela za szkody wyrządzone przez jego domownika, najemcę, czy inną osobę odwiedzającą. Nawet za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia art 433 kodeksu cywilnego czyni odpowiedzialnym tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie właściciela. Wspólnota mieszkaniowa nie może zatem obciążać właściciela odpowiedzialnością za inne osoby. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku sygn.akt II CSK 601/08. W sprawie która trafiła na wokandę sądu wspólnota przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który jak określił Sąd Najwyższy przypominał praktykę z czasów PRL. Regulamin między innymi obciążał właścicieli lokali odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą. 

Zgodne z prawem działanie

Wspólnoty swoje roszczenia o naprawienie szkody powinna dochodzić na drodze sądowej zawsze od sprawcy szkody. Niejednokrotnie w budynkach wspólnot dochodzi do sporadycznego czy też notorycznego naruszania porządku. W przypadku jego naruszania należy oczywiście wzywać Policję, która może ukarać osobę zakłócającą porządek mandatem, a jeżeli nie zechce go przyjąć, wnieść o ukaranie jej do sądu. Powtarzające się naruszenia mogą być też podstawą roszczeń cywilnoprawnych sąsiadów. W grę wchodzi tu roszczenie o zobowiązanie przez sąd do zaniechania naruszeń, które może być oparte na przepisach dotyczących tzw. immisji. Ponadto jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art.13 ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu. Jeżeli dana osoba jest właścicielem lokalu zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Aby wspólnota mogła zlicytować lokal to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć duży ciężar gatunkowy. Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tą procedurę za ostateczność.

Podsumowanie

W niektórych wspólnotach właściciele lokali podejmują uchwały w sprawie regulaminu porządku domowego najczęściej sugerując się takimi regulaminami obowiązującymi w spółdzielniach i budynkach komunalnych. Właściciele lokali muszą jednak pamiętać, że gminy czy spółdzielnie mogą pozwolić sobie na dużo więcej, bo są właścicielami całego budynku, a tymczasem wspólnoty są tylko od zarządzania nieruchomością wspólną, więc w swoich postanowieniach nie mogą ingerować w poszczególne lokale. Wspólnota musi też pamiętać, że nie może zmieniać w regulaminie przepisów prawa, a tylko może regulować kwestie nie ujęte lub niedostatecznie sprecyzowane w przepisach. W przypadku wspólnot ten dokument w większości wypadków wprowadza tylko niepotrzebne zamieszanie. Wspólnoty bardzo często próbują bowiem w nim zmieniać przepisy prawa. Nie mogą one narzucać właścicielom lokali dalej idących ograniczeń niż wynikają z przepisów.

Bardzo często przy tworzeniu regulaminu tworzące go osoby nie znają przepisów. Duża część regulaminów ma też bardzo niski poziom nie tylko prawny, ale także językowy i gramatyczny. Powszechnie spotyka się określenia, które są nieostre i które różnorako można interpretować, a ponadto często są nieprzemyślane pod względem praktycznego stosowania. Niestety często taka niskiej wartości uchwała w sprawie porządku domowego po podjęciu nie spotyka się z zaskarżeniem przez właścicieli lokali do sądu, przez co nie może od razu zostać uchylona przez sąd w trybie art.25 ustawy o własności lokali. Mimo swoich wad staje się obowiązującym regulaminem. Jednak jest to fikcja prawna, a nie prawo.

Zapisy sprzeczne z prawem są bowiem niemożliwe do wyegzekwowania. Właściciel nie musi dostosować się do zapisów regulaminu, które są sprzeczne z prawem. Wspólnota chcąc wymusić ich stosowanie występuje wówczas do sądu, a sąd mimo, że regulamin tak stanowi przyznaje rację właścicielowi, który się do niego nie stosuje. Zatem regulamin taki wprowadza tylko zamieszanie. W związku z powyższym moim zdaniem skoro osoby tworzące regulamin nie rozróżniają doprecyzowania przepisów od ich zmiany i nie zamierzają włożyć należytego wysiłku w to aby regulamin porządku domowego był zgodny z przepisami, lepiej żeby taka wspólnota regulaminu nie posiadała. Regulamin porządku domowego nie jest dokumentem obowiązkowym. Wspólnota bez regulaminu też będzie działać, a właścicieli będą obowiązywać zasady określone przepisami prawa. Taka wspólnota mieszkaniowa będzie działać niejednokrotnie lepiej. Nie powstanie bowiem zamieszania spowodowane sprzecznością zapisów regulaminu z przepisami prawa.

Przypisy