Dołącz do czytelników
Brak wyników

Aktualności

7 października 2021

Pozew o zapłatę w stosunku do jednego z właścicieli lokali użytkowych

0 194

Pytanie: Wspólnota Mieszkaniowa złożyła pozew o zapłatę w stosunku do jednego z właścicieli lokali użytkowych. Sąd odrzucił pozew kwestionując sposób rozliczenia ogrzewania, w tym części wspólnych. W skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi jedno mieszkanie i 30 lokali użytkowych w większości gabinetów lekarskich. Nieruchomość obejmuje duże powierzchnie części wspólnych tj. korytarze ( stanowiące poczekalnie dla pacjentów), toalety, kotłownia gazowa. Sąd odrzucił pozew o zapłatę uzasadniając, że wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać informacje o wielkości części wspólnych (m2 powierzchni, brak dokumentacji technicznej - Starostwo nie posiada jej w swoich zasobach, właściciele kupowali lokale od nich) i na tej podstawie rozliczać ogrzewanie części wspólnych. Kilku właścicieli jest wyłączonych z opłat za ogrzewanie lokali. Czy jeżeli Wspólnota wykona inwentaryzację części wspólnych, może podjąć uchwałę o dokonaniu korekty rozliczeń ogrzewania za okres wsteczny tj. 3 lata (tak jak obejmuje pozew)? Jeżeli następnie dokona korekty tych rozliczeń, to czy może ponownie wystąpić do sądu rejonowego z pozwem o zapłatę o ile dłużnik nie dokona zapłaty, rozszerzając pozew o kolejne miesiące braku wpłaty?

Co radzi ekspert?

W przedstawionym zapytaniu brak jest innej możliwości, niż korekta nieprawidłowo dokonanych naliczeń kosztów ogrzewania, z uwzględnieniem prawidłowej powierzchni części wspólnych. Tylko bowiem na tej podstawie, będzie istniała szansa skutecznego dochodzenia od właściciela lokalu, który zalega z opłatami z tego tytułu, ich zapłaty na drodze postępowania sądowego. Stosownie bowiem do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”), właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej - w stosunku do wielkości posiadanych udziałów w tej nieruchomości. Dla potrzeb ustalenia wielkości tego udziału zastosowanie znajduje w szczególności zaś art. 3 UWL. Jak wyjaśnił przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r. (II CKN 226/97), wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 UWL obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali stanowi zatem, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Ponieważ więc zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali stanowią sposób pokrywania kosztów zarządu, to prawidłowo ustalona wysokość zaliczki winna się odnosić do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

POLECAMY

Zwrócić przy tym należy uwagę, iż jeżeli roszczenie o zapłatę było już przedmiotem postępowania toczącego się przed sądem przeciwko oznaczonemu właścicielowi lokalu, jak też co do oznaczonego okresu zaległości, jedynie odrzucenie pozwu wspólnoty w sprawie, stanowiące rozstrzygnięcie o charakterze formalnym, nie zaś merytorycznym, skutkować może wystąpieniem raz jeszcze o to samo roszczenie na drogę sądową. Jeżeli zaś sąd rozpoznał sprawę merytorycznie i oddalił powództwo (na co wskazywałoby z kolei uzasadnienie rozstrzygnięcia sądu podane w treści zapytania, z którego wynika, że sąd ocenił roszczenie jednak pod względem merytorycznym), wystąpienie po raz drugi o to samo roszczenie skutkować  może (na zarzut podniesiony przez pozwanego) odrzuceniem pozwu na zasadzie res iudicata. Zgodnie bowiem z art. 199 §1 ustawy z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1575 ze zm.; dalej: „KPC”), sąd odrzuci pozew:

  • jeżeli droga sądowa jest niedopuszczalna;
  • jeżeli o to samo roszczenie pomiędzy tymi samymi stronami sprawa jest w toku albo została już prawomocnie osądzona. Identyczność roszczeń występuje wtedy, gdy żądania obu pozwów i ich podstawy faktyczne są te same. Innymi słowy, gdy identyczny jest nie tylko przedmiot procesów, ale podstawa faktyczna i prawna obydwu sporów (vide: wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27.2.2019 r., sygn. akt V ACa 113/18). Tożsamość roszczeń zachodzi zatem wtedy, kiedy sąd ma w obu sprawach orzec o tym samym, dysponując tymi samymi faktami, które mają spowodować ocenę tego samego żądania i kiedy rozstrzygnięcie jednej ze spraw oznacza rozstrzygnięcie także drugiej (vide: post. Sądu Najwyższego z dnia 01.06.2011 r., sygn. akt II CSK 427/10 oraz z dnia 24.10.2012 r., sygn. akt I CSK 100/11).Tożsamość przedmiotu uprzedniego orzeczenia oraz kolejnego powództwa, wykluczająca możliwość jego merytorycznej oceny i uzasadniająca odrzucenie pozwu, zachodzi więc w przypadku jednakowej podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia oraz ponownego żądania powoda, przy czym przesłanki te muszą wystąpić kumulatywnie (vide: post. Sądu Najwyższego z dnia 14.03.2014 r., sygn. akt III CSK 124/13);
  • jeżeli jedna ze stron nie ma zdolności sądowej albo jeżeli powód nie ma zdolności procesowej, a nie działa za niego przedstawiciel ustawowy albo jeżeli w składzie organów jednostki organizacyjnej będącej powodem zachodzą braki uniemożliwiające jej działanie.

Oznacza to, że wystąpienie z pozwem o zapłatę roszczeń z tytułu ogrzewania części wspólnych przeciwko temu samemu właścicielowi i za ten sam okres zadłużenia (bez względu przy tym na ewentualna zmianę jedynie wysokości dochodzonych roszczeń, na skutek dokonanej korekty rozliczenia) będzie wiązało się z ryzykiem odrzucenia pozwu na zarzut podniesiony przez pozwanego.

Przypisy